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基于因子分析方法的房地产上市公司财务统计分析 陈建国，谭颖贤 华南理工大学经济与贸易学院，广东（510006 ） E-mail ：tanyingxian@ 摘 要：由于财务指标众多，对上市公司的经营业绩做出全面合理的评价并不容易。因此， 在对上市公司的财务综合评价中，如何提取少数彼此不相关的指标代替较多彼此有一定相关 关系的指标，并尽可能多地反映原来指标的信息，具有现实意义。本文基于房地产上市公司 财务报表提供的主要指标数据，采用因子分析方法对房地产行业上市公司的经营业绩进行定 量化的综合评价，得到因子排名统计，并对其经营管理能力进行评估。 关键词：房地产行业，上市公司，财务评价，因子分析 1. 引言 毫无疑问地，房地产行业是各国国民经济的支柱行业，是经济增长的重要引擎。因为衣 食住行，缺一不可；同时，房地产行业的蓬勃发展将会带动一系列相关配套行业的发展，如 勘探、建筑、装修、广告、物业销售代理、物业管理、银行、会计、评估等等。对于我国的 老百姓来说，房子更是人生的头等大事。在进入新世纪之后，我国正向着中等发达国家挺进， 人民生活也进入了小康之后的需求阶段。可支配收入的增加让我国的房地产行业进入了快速 发展的阶段，在经济和社会中的影响更为凸显。 随着房地产行业的发展，我国房地产企业迅速成长壮大。目前我国不少优秀房地产企 业已经开始进入股票市场，先后上市融资，谋求更高的利润，追求更好的发展。截至于2006 年 12 月，已有23 家在深圳交易所上市，38 家在上海交易所上市。这些房地产上市企业主 要以房地产开发和管理为核心业务，同时兼营物业管理、房屋租赁、咨询、建筑材料批发等 业务。按照证监会行业分类，61 家企业都属于房地产开发与经营业。根据wind 数据统计系 统则可以分为以下类别： 房地产管理与开发：万科A 、深振业A 、深达声A 、沙河股份、招商地产、深深房A 、 中粮地产、深长城、泛海建设、金融街、S 绿景、*ST 珠江、银基发展、渝开发、光华控股、 莱茵置业、粤宏远A 、S*ST 昌源、阳光股份、亿城股份、高新发展、名流置业、渤海物流、 保利地产、S 浙广厦、海泰发展、美都控股、长春经开、华业地产、万通先锋、广汇股份、 天房发展、华发股份、天鸿宝业、金地集团、东华实业、空港股份、栖霞建设、ST 兴业、 金丰投资、海鸟发展、新黄浦、浦东金桥、万业企业、外高桥、陆家嘴、天地源、中华企业、 珠江实业、多伦股份、上海新梅、苏州高新、上实发展、ST 运盛、天创置业、世茂股份、 北辰实业； 资本实物：南京高科； 复合型公用事业：S 沈新开。 2. 文献综述 因子分析是多元统计分析中的一种重要方法，通过研究众多变量之间的依赖关系，根据 相关性大小把变量分组，使同组内的变量相关性较高，不同组的变量相关性较低，用少数几 个假想变量即因子来反映原来众多的观测变量所代表的主要信息并解释这些观测变量之间 的相互依存关系。因子分析方法已广泛应用于社会调查、教育测量、心理分析、成因分析、 - 1 - 财务分析等各个领域。由于上市公司财务的综合评价是一个复杂的系统评价过程，其涉及的 评价指标因素众多。传统的主观加权方法过分依赖于决策者的主观经验判断，且难以解决评 价指标之间存在的相关关系。而因子分析方法可探索不易观测或不能观察的潜在因素，能较 好地解决上述问题。该方法从数据中挖掘信息，基于对原始数据的分析处理而得出评价指标， 具有较好的客观性，对数据进行分解演绎，将众多指标转化为少数综合指标，可以更清晰地 反映指标的经济意义。 府亚军、黄海南通过在上市公司经营业绩评价中引入因子分析模型，运用该模型对沪市 医药行业上市公司进行实证分析，得出研究结论。姚奕采用因子分析法对上证 180 指数 31 只样本股进行分析，提取3 个公共因子来反映影响个股的主要因素，并采取计算因子得分的 方式给出衡量这些股票财务状况的方法，但是其选取的财务指标有限，对上市公司样本的选 取也没有针对性，无法对特定行业进行更细致的研究分析。贾炜莹利用因子分