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我国的住房制度 随着改革开放的不断深入，城市化进程的加快，我国从计划经济时代的福利分房，到市场经济时代的商品住房，目前我国住房制度的改革正处于一个十字路口，现阶段部分人把住房这种特殊商品，作为投资或牟取暴利的手段，住房改革已到刻不容缓的时候了。二、我国住房市场面临的突出问题和原因 　　目前，我国住房市场存在许多矛盾和问题，突出表现在3个方面。 　　一是房价严重脱离普通家庭购买力。衡量房价高低和居民承受能力的重要指标是房价收入比。从我国情况看，近年来，商品房价格持续高涨，从其他国家的情况看，美国的房价收入比为3倍左右，日本为5—6倍，明显低于我国。 　　二是住房供给结构失衡。保障性住房供应不足、覆盖面窄。1997—2002年，我国经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重保持在11%以上，最高时超过16%，导致在新建住房总面积基本满足正常需求的情况下，住房套数与需求有较大差距　　三是住房市场体系不健全。我国住房需求高度依赖一级市场，供应渠道和建房模式单一，房地产企业是首要开发主体。二手房市场和租赁市场发育缓慢且不规范。囤积土地捂盘惜售、联手抬价、投机炒房等现象严重。 　　造成上述问题的原因主要有4个方面： 　　第一，住房制度改革市场化步伐过快，导致房地产业的经济功能远超其民生功能这表明，地方政府建设保障性住房的动力明显不足。 第二，优质资源高度集中，导致部分大城市房价预期较高。由于规划、体制等方面的原因，在政治、经济、文化、教育、医疗等诸多领域，我国地区间的资源差距较大，部分大城市集中了许多优质资源，同时也占有更多的政府投入。　　第三，收入分配体制改革滞后，导致收入水平与房价严重脱钩。房价收入比过高既与保障性住房供应不足、房价上涨过快有关，也与居民收入水平相对较低有关， 第四，财税体制和土地出让制度不完善，导致地方财政高度依赖土地收益。第五，监管机制不完善，导致市场秩序混乱。（1）住房体系复杂。（2）法律法规不健全。（3）税费负担重且税制不合理。（4）市场监管不力。对房地产市场各种违法、违规行为的惩处力度明显不足，违法成本低。? ? 一、住房制度改革的原则：住有所居，人人平等，无论穷与富，享受同等的住房面积标准。二、住房制度改革的范围：凡具有中华人民共和国合法的中国公民，户籍并在相应城市的居民，都应参与住房制度改革。? ? 三、住房制度改革的要求：住房改革关乎亿万人民生活的一件大事，既要改又不能损害众多人的利益；? ? 四、住房制度改革的特点：就是利用征收物业（个人房屋产权）税进行调节物业税的征收主要针对城市城市住房，农村或集体土地住房不予征收。? ???? ???五、物业税征收的原则：先征后补，以户籍所在地为准，按人数经予补助，补助标准应该是征收单价乘以人均住房面积，商业用房不得给予补助。? ?? 、通过住房制度改革：目的是确保人人有房住，住房资源人人均衡共享，通过住房制度改革、对占有部分城市住房资源的人要付出更多的资金；杜绝利用住房进行投资，杜绝部分人恶意炒房扰乱房地产市场；二、与以前的房改政策相比，住房保障新政的政策特点 （一）重新定位房地产业，明确政府住房保障职责 房地产业的发展，一方面是解决人民的基本住房需求和改善需求，另一方面是以房地产业拉动经济增长，而这两方面是存在一定矛盾的，以哪个方面为主要目标，是房地产业发展主要矛盾的反映。中国的房地产市场发展就是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。主要的是解决全国人民的基本住房问题，同时明确了住房保障是政府公共服务的一项重要职责，将廉租房、经济适用房等保障性住房作为政府提供的重要公共产品。 （二）扩大了廉租房和经济适用房的供应对象，保证政策全面覆盖 逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。”因而，政策的第一大特点就是“低收入住房困难家庭全部纳入保障范围”“十一五期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；”同时，将经济适用房的供应对象和廉租房的申请对象相衔接，保证了政策对低收入家庭的全面覆盖，不仅如此，农民工的住房问题也列入城市住房保障体系，这意味着新的住房保障体系不是以户籍为基点，而是以居住条件为基准，这样不仅有助于改善农民工的居住条件，同时也将有助于城市化进程。 （三）对廉租房经济适用房在土地供应、建筑面积、资金来源和市场流转等诸多方面细化规定，增加政策的可操作性 廉租房和经济适用房的建设用地采用行政划拨方式供应并在土地供应计划中优先安排；为确保廉租房建设的资金来源，须将廉租房保障基金纳入地方政府年度预算，在增加廉租房房源方面要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应，对经济适用房住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但政府优先回购。这