第物业管理的运作主体.ppt

第三章 物业管理的运作主体 第一节 物业服务企业 第二节 业主自治组织 第三节 物业服务企业 与其他主体的关系 物业服务企业： 以服务为宗旨 以经营为手段 以经济效益、社会效益、环境效益的统一为目的。 （4）按照公司法要求，由社会上的公司、个人 发起组建的物业服务企业。 通过竞争获得物业管理权。机制较为灵 活，富有活力。 （5）由街道办事处组建的物业服务企业。 4、按经营服务方式不同划分 （1）委托服务型物业服务企业。 物业的所有权与经营权相分离。 （2）自主经营型物业服务企业。 上级指派管理自营物业。 （3）申请名称预先核准 （4）资质审批 （5）工商注册登记 （6）申领资质证书 （7）税务登记、印章刻制 3）资质证书分为正本和副本，由建设部统一印制，正本和副本具有同等法律效力。 4）一级资质审批前由省级人民政府建设主管部门审查。 5）物业服务企业的资质升、降级采取公告制度。 审批制度 国务院建设主管部门：负责一级资质证书的颁发和管理； 省、自治区人民政府建设主管部门：负责二级资质证书的颁发和管理； 直辖市人民政府房地主管部门：负责二级和三级资质证书的颁发和管理； 设区的市级人民政府房地产主管部门：负责三级资质的颁发和管理。 两种基本的管理组织结构形态 扁平结构形态 锥形结构形态 （1）直线制组织结构形式 （2）职能制组织结构 （3）直线--职能制组织结构形式 （4） 事业部型组织结构 （5）矩阵制组织结构形式 3、注意事项 （1）规范化。制度的制定、执行、检查、修改、废除等应规范化，履行必要的手续和程序。 （2）相对稳定性。相对稳定性规章制度应具有相对稳定性，不可朝令夕改。 （3）严格考核。规章制度的执行情况应实行规范化的考核。 《物业经理岗位证书》 《物业经理岗位证书》 《物业经理岗位证书》 一、业主 业主：就是指“物业的主人”，即指的是物业的所有权人。 分为： 区分所有权人 独立所有权人 非业主使用人： 非业主使用人：是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业的占有、使用、收益等权利并实际使用物业的人。 非业主使用人可以在业主委员会中占有一定比例。 1、业主的权利 根据《物业管理条例》（第六条），业主在物业管理活动中享有下列权利： 　　（1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（3）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　（4）参加业主大会会议，行使投票权； 　　　　 （5）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作； 　（7）监督物业服务企业履行物业服务合同； （8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 　（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。 2、业主的义务 根据《物业管理条例》（第七条），业主在物业管理活动中，履行下列义务 ： 　　（1）遵守管理规约、业主大会议事规则； 　 （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（5）按时交纳物业服务费用； 　　（6）法律、法规规定的其他义务。 二、业主大会 1、含义 业主大会：是由物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。 自治管理：是指业主在物业管理活动中，依据国家法律、法规和政策以及管理规约的约定，实施自我管理、自我约束的行为。 是物业管理区域内的最高