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中外商业地产案例赏析 商业空间的人性化经营学——伦敦西田斯特拉特福德城 1）项目概况 项目实景图 项目名称：伦敦西田斯特拉特福德城（Westfield Stratford City） 项目地点：伦敦纽汉区 项目类型：大型Shoppingmall 开业时间：2011年9月13日 开发商：西田集团（Westfield Group） 零售及娱乐面积：175000平方米 店铺个数：300多个 主力店：John Lewis百货（22000㎡）；Waitrose超市（3000㎡）；MarksSpencer（19000㎡） 停车位：5000个 总投资：14.5亿英镑 伦敦西田斯特拉特福德城所在地以前是混杂了铁路专用线、小工业作坊以及堆积了从英吉利海峡海底隧道铁路连接建造工程中挖掘出的50万㎡覆层土的区域。经过西田集团三年的改造之后，该项目成为英国最大的城市改造工程之一，与2011年9月13日正式营业。成为英国最大、及欧洲市区里最大的购物中心，同时也是伦敦东区绝佳的娱乐休闲好去处。 总投资为14.5亿英镑的伦敦西田斯特拉特福德城，是2012年伦敦奥林匹克公园的主要通道，同时还是伦敦东部这一区域重建项目的重要组成部分。整个开发包括8个主要的零售区域，各区将奥林匹克公园于现在的Stratford市商业中心以及交通枢纽连接起来。总楼面面积为175000㎡的零售中心包括三大主力店、超过300家的零售店、餐馆、咖啡厅。其中还包括英国最大的赌场——Aspers，共提供40张赌桌150个座位的扑克室，同时还有另一娱乐场所——All Star Lanes的14道保龄球馆。 这个无论在体量和投资额上都非常巨大的城市改造项目，预计为当地的经济作出重大贡献，创造高达1万个长期就业机会，其中包括2000个当地就业机会，预计第一年营业收入为8.5亿英镑。 2）项目区位 项目位于伦敦东部的纽汉区，临近2012奥运场馆，并且连接当地的交通地铁站。因此本项目在奥林匹克公园中扮演着门户作用。 项目区位图 3）商业规划 购物中心位于一条时尚生活街道旁，街道连接了John Lewis百货商店以及MarksSpencer百货商店。不同于普通的大商场，这里设有室内及室外购物区域，打造不同的购物体验。 时尚生活街道北面是三层楼的购物中心，南面是两栋大楼，内设各种时尚店铺及潮流都市品牌专卖店。 零售区域的优质零售商主要面向中高级市场。不同于Westfield集团在伦敦西区的购物中心，这里并没有奢侈品区域。 签约入驻的商家包括Inditex旗下品牌——Zara、PullBear、Bershka、以及Hollister、Hugo Boss等等，加上其他高端品牌，共有80％多的店铺提前签约入驻。 至于餐饮，这里云集了氛围舒适、适合家庭用餐的当代餐厅。以家庭为主的餐厅包括Giraffe、Nandos和Pizza Express已签约入驻。供应的食物以大众为主，种类丰富，同时照顾到年轻单人用餐。 项目外景 项目内景 项目总结 项目在伦敦赢得2012年奥运会之前，已处在设计阶段，本质上是与伦敦奥运会连在一起的。奥运会对西田集团发展至关重要，虽然这一盛事只有六周时间，但届时1000万游客中将有70%会步行穿过这个购物中心。从市场营销角度来看，奥运会成为本案向世界宣传自身品牌形象的绝佳机会。 伦敦西田斯特拉特福德城的目标市场有200平方英里，由410万人组成，加权消费额为32.4亿英镑。项目将目标客群锁定为“相对年轻的及以年轻家庭为主的区域”力于打造需求。顾客们可以在这里呆上一天，看看电影，打打保龄球，更有丰富的美食体验，将商业与周边客群生活充分有机结合，是项目成功的关键。 艺术文化的体验之城——日本东京都港区六本木新兴商业区 1）项目简介 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心，该项目在２００３年４月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施，坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城。日本东京的六本木新城是日本森建筑公司的一个马拉松项目，在这个项目开始的初期，许多人都对这个项目的建成表示悲观怀疑，预测这个项目可能太大了，或者他对于日本传统的品味来说，变成太大太突然。同时人们也怀疑建造这样一个项目的时机，因为那个时候日本正处于一个最长的衰退期。长达17年的前期运作过程，是任何一家国内开发商不可能做到的。其敬业精神，为后代留下一点有价值东西的负责态度，是国内开发商所欠缺的。森稔社长要整个团队坚持不懈的追求品质，树立世界一流品牌，这也是森大厦株式会社感到自豪的信念。 六本木新城区位图 2）总体规划设计特点 城市设计与项目设计相互结合，充分利用地铁交通和城市公路交通，园林设计立体化，整体设计趣味化，具有丰富的设计内涵。总体布局—酒店与购物中心形成综合体 项目构成示意图 购物中心建筑设计特