2012年济南市宏观房地产市场报告2012.10.11.pptxVIP

新联康（中国）· 济南;一、宏观政策分析 二、宏观经济分析 三、房地产市场分析 四、住宅市场分析 ;;2011年济南经历最严苛“限购令” ;山东房地产调控新政，“省四条”浮出水面;山东明确继续实施房地产调控 力促房价合理回归 ;2012年房地产宏观政策小结 2012年1-8月中国楼市风起云涌，年初的成交缩水；节中的市场寒冰；三、四月份的微势回暖，；五月国家实施宽松的货币政策；六月以稳定为主的宏观基调；七月CPI破2；八月降低首次购房者首付比例；九月山东省执行商品房预售制度，开展销售试点。 在经历了限购令、利率调整、首付提高、房产税试点，商品房预售试点等一系列调控政策的洗礼，楼市前景变得扑朔迷离；在可以预见的2012年里，高压调控之下，房地产企业的转型加速，各开发商降价促销都将成为常态。如今，楼市调控已持续一年多时间，楼市的春天似乎还很遥远。对于2012年楼市来说，调控政策何去何从、是紧是松，依旧是一切的关键。;;;;;;;2011 年，济南市房地产投资额 527.2 亿元，环比增长 8.8%，增幅趋缓；住宅投资402.3亿元，环比增长10.4%。 究其原因，主要还是受国家对房地产宏观调控政策的影响，今年以来银行贷款利率上浮，限购政策执行，商 品房销售增幅回落，使得房地产开发商积极性有所消退，这说明国家调控效果明显，符合政策预期，这种低速 增长的局面仍将持续一段时间。 ;由上表可见，在5个城市中，2011年郑州房地产投资开发额最高，达到923.6亿元；济南最低，为527.2亿元。 从房地产投资增长的角度看，济南的房地产投资增长最低，约8.8%，这与济南受到严苛的限购政策，抑制房地产 改善型投资有一定的关系。;济南房地产宏观经济分析小结 2011 年是“十二五”规划的开局之年，也是加快转变经济发展方式、保持经济平稳较快发展之年。 2011 年，济南市国内生产总值增加；第三产业比重同比提高，产业结构进一步优化；城市居民收支平稳增长，消费结构继续优化；房地产较去年有小幅增长。 2012年1-8月济南经济继续朝着宏观调控的方向发展，价格持续回归并逐渐稳定，经济效益进一步增加，民生得到进一步改善，经济增长保持在较快发展的水平上。 ;;2011.01-2012.08济南土地市场供求走势;土地市场供求小结;济南市区商品住宅供销走势（万㎡）;济南市区商品住宅存销情况;;2012年上半年，济南终止了连续8个月的成交环比下降势头, 市场总体步入“量升价稳”的状态。 进入下半年，济南楼市继续保持“淡市不淡”行情, 在调控不放松背景下,济南楼市逐渐步入较为平稳的发展通道。 但是，目前众多一线开发商潜在存货较多，未来极有可能集中释放，易再次形成“供大于求”的买方市场。 ;;商品房区域板块划分;西部新城板块;西部新城板块主要项目信息;恒大雅苑项目;户型配比;认筹情况;绿地新里·爱丽舍项目;绿地新里爱丽舍公馆启动区面积配比（3#、5#、6#楼一单元） ; 等待区;;爱丽舍开盘现场及优惠;开发商;;绿地泉景园;户型配比;东部奥体板块;东部奥体板块主要项目信息;中铁逸都国际;中铁逸都国际启动区面积配比（5#、 8#、 11#、10#、12#楼） ;绿城百合花园;绿城百合花园面积配比（D区） ;中建凤栖第;中建凤栖第启动区面积配比（ 1—4#楼） ;中心板块;中心板块主要项目信息;保利大名湖;保利大明湖在售产品以95-116平三房为主;北部滨河板块;北部滨河板块主要项目信息;新里凡尔赛公馆项目;户型;重汽翡翠外滩项???;户型;南部板块;南部板块主要项目信息;阳光100国际新城项目;户型;泉景天沅;泉景天沅在售楼栋面积配比（和园1#、雅园1#） ;中海国际社区;中海国际社区在售楼栋（B3雍景郡3#、8#、9#）面积配比;华润中央公园;营销中心样板间开放;长清板块;长清板块主要项目信息;恒大绿洲项目;户型;鲁商常春藤项目;户型;住宅市场小结 从区域板块来看，西部新城区依靠济南新客站、三馆、大剧院等，借势十艺节，接连推出刚需新盘，特别是9月份，开盘、加推不断；东部奥体板块以奥体中心为核心向周边辐射，推出中低档新盘；北部滨河板块以改造后的小清河为卖点，推出中低档大盘，其中多政府规划保障房；城南板块多依靠山、泉、学校等资源，房价高于西部、东部和北部；中心板块凭借城市核心区位优势，多发展商居两用项目，其中住宅项目以高价格，小户型公寓居多；长清板块借名大学城打出学区房，但因地理位置上的劣势而拉低整体价格。 ;Thanks