资产评估第四章1.ppt

第一节 房地产评估概述 一、房地产评估概念 房地产：是房屋建筑物和土地的总称。国外称不动产，香港惯用“物业”。它也是房产和地产产权和资产的总称。 2、土地、土壤和地产 土地：土地是地球陆地表面上，由地貌、土壤、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动对它们作用的结果所组成的自然和经济的综合体。 土壤：土壤是指能够产生植物收获的陆地疏松表层。 地产：地产即土地资产，是指具有权益属性的土地，是能够带来经济利益的经济资源。 （1）土地和土壤的区别： a.从相互关系上看，土壤仅是土地的一个组成要素，即土地包含土壤； b.从本质特征上看，土壤的本质是肥力，而土地本质特征是生产力，它是在特定管理制度下的某种用途的生产能力； c.从形态结构上看，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体垂直剖面，而土壤只是其地表层的一部分。 （2）地产、土地、房地产、不动产之间关系 3、土地的自然特性： 1.????? 生产性。 2.????? 地域性； 3.????? 时间变化性； 4.????? 永续利用性； 5.????? 面积的有限性 4、建筑物的特性： 1.??不可移动性； 2.??产权边界的复杂性； 3.??功能的变异性； 4.??共生性； 二、房地产的特点 1、地产的稀缺性和房产的固定性。 2、地产的永久性和房产的有限性； 3、土地的差异性和价格的多样性； 4、价值上的昂贵性和社会经济位置的可变性； 5、房地产合并和分割的可能性； 6、房地产交易条件的特殊性。 7、房地产使用权的期限性和使用范围的限制性； 房地产的期限性 我国法律规定。居住用地70年，工业用地50年，文化、教育、科学、卫生50年；商业旅游娱乐用地40年，其它综合用地50年。 房地产的限制性 建筑容积率：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率。或者:容积率=建筑总面积/土地总面积 建筑覆盖率：指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地的比率。亦称建筑密度。 绿地率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 开发商提出“绿化率”一词，其实是不规范的用词，国家有关园林绿化用语准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率”两种说法。资料 三、房地产评估的概念和对象 （1）房地产评估：是指房地产专有评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照规定的情形采用科学合理的评估方法，并结合评估经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产真实、客观、合理的价格作出估计、推测与判断。 （2）房地产评估对象：表面现象是土地及地上的附着物；实际上是房地产的所有权及其他权利。 第二节 房地产评估的理论基础 一、地租理论 地租：地租是土地承租人在一定期限内按契约规定，支付给土地所有者的货币额，是社会生产关系的反映。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得的总报酬超过边际报酬的剩余生产物。 马克思的地租理论 马克思的地租理论：地租反映的是一种社会关系，是土地所有者凭借其所有权直接对生产者所创造的超额利润的占有，是土地所有权在经济上得以实现的形式。 二、地价理论 地价：是地租在土地交易中的价格反映。以地租理论为基础。 1、西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格理论； 土地供求理论； 2、马克思的地价理论：土地价值实际上是地租的资本化。地价=地租/利息率 三、区位理论 1、土地区位：土地区位是指自然要素区位、经济要素区位和交通要素区位在空间地域上有机组合的具体表现。 土地自然区位主要指土地的自然地理位置。 土地经济要素区位是人类社会经济活动过程中所表现的人地关系和社会物化劳动的投入。 土地交通要素区位是土地与交通路线和设施的相互关系，它与距离、耗时、费用三方面有关。 2、土地区位理论 土地区位理论：是以地球表面的地带、区域为基础，从空间或地域方面研究自然现象、社会现象和经济现象与人类经济活动的相互关系。它是土地利用规划和地价评估的重要理论依据。 3、土地区位考虑的因素 （1）城市外部土地区位； （2）城市内部微观土地区位。城市内部土地区位包括商业用地、住宅用地、工业用地。 竞标地租观点 竞标地租观点：(美国土地经济学家阿兰索提出)地租和地价随着与市中心距离的加大呈同心圆分布而逐渐降低。同心圆层次划分为：高级服务区；商业服务区；工业区；高层住宅区；多层住宅区；低层住宅区；农业用地。 四、房地产评估的基本原则 1、替代原则； 2、最有效使用原则； 3、合法原则； 4、房地分估，土地优先原则； 5、评估基准日原则。 第三节 房地产价格 一、房地产分类 1、建筑物分类 （1）按照结构和材质不同分类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。 （2）按