海南省住房投机性需求问题浅谈.docVIP

海南省住房投机性需求问题浅谈摘要 本文在海南岛被列为国际旅游岛的背景下，立足海南省房地产投机性需求过度增长问题，分析了当前海南省住房投机性需求增长发生的现状和所带来的问题，同时解析了当前相应的政府政策。试图通过分析该问题提出相应的解决对策，对抑制海南省的住房投机性需求提供帮助。 关键词　海南房地产　投机性需求　抑制对策 海南省，作为中国南海的璀璨明珠，凭借其独特的地理优势，繁荣的自然景观和魅力的生态环境，在吸引着全球旅游爱好者的同时，也成为了众多投资者瞩目的焦点。在受到如此强烈关注的同时，2010年“海南国际旅游岛”建设的获批，为海南的旅游业、房地产业及相关产业创造了巨大的发展契机，使海南省的区位优势日益凸显。正是基于国家政策的大力支持，促使海南房地产在全国楼市中迅猛发展，吸引了越来越多的投资、投机者跻身购房热潮。 一、海南省房地产整体发展的现状 海南省房地产的发展道路充满了机遇、挑战和考验，在经历过1992、1993年的房地产泡沫后，花费十年时间迎来了复苏春风。尤其在大力实施面向省外的“外地广告投放”等营销策略后，逐渐形成了由内部消化转变为由外部购买的模式，构成了独特的房地产市场结构。 尽管近年来国家对房地产市场实行了严厉的调控政策，但对于发展势头良好的海南省来说，2010年的房地产市场虽然在下半年受到较大影响，但全年的房地产市场运行状况依然良好。数据显示，2010年海南省房地产开发投资规模扩大，全省房地产开发投资总额达467.87亿元，比上年同期增长62.5%，增加180亿元，增幅同比提高18.2个百分点。同时，全年商品房销售面积为854.73万平方米，比上年同期增加近300万平方米，同比增长52.3%，增幅同比提高1.8个百分点。由此可见，海南省的房地产发展呈现了平稳快速的良好势头。 二、海南省住房投机性需求的表现 对房屋的需求，作为“衣食住行”中的基本需求之一，具有一定的现实刚性。尽管近年来房屋建造成本的上升成为了房价上涨的一大影响因素，然而基于购房者的现实需求，是房价上涨的更主要因素。 就海南省房地产市场的需求主体分析来看，共有三大类：来自省内居民的自住房需求，省外居民的旅游、养生需求，外来务工人员的寄宿租房需求。 所谓的住房投机性需求是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。简单地说，投机需求是区别于长期持有的投资需求，侧重于获取短期价差的一类需求。 在上述三大类需求主体中，来自省内居民的自住房需求主要用于个人住房的购买和更新，在现实意义中并不能带来巨大的房价拉动作用。真正的拉动因素，在于以旅游、养生引发的投机性购房需求。数据显示，2007 年三亚、海口两市的房地产外地居民购买比例分别为87%和52%，琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房者占60% 以上。2009年海南省的三亚、海口两市的外地居民购房比例分别为79.4%和54.05%。由此可见，较于省内居民的消费需求，省外居民的购房需求带动了房价的高位增长，而基于此需求所引发的系列问题则不得不引起高度重视。 三、过度投机性购房产生的问题 （一）过度投机需求使市场偏离自我调节轨道，看不见手的作用被限制 过度的住房投机性需求哄抬了海南省的房价，导致当地房价虚高，产生了大量的房地产泡沫。在微观经济学中，产品价格是由市场的供给和需求相互影响决定的，正常情况下的房价是由市场的供给和需求共同决定，只有市场的供给量与需求量平衡时才能达到均衡价格。然而，住房投机性需求的过度出现致使假性的住房需求过度产生，形成膨胀的房地产泡沫，在房屋供给量没有能同步变化时，出现供小于求，造成了房价的哄抬现现象。一般情况下，当商品价格高于均衡价格时，市场会发挥自动调节作用，从而使新的均衡产生。但目前海南省房价持续高涨，关键就在于投机性需求的持续升温，使市场的调节作用偏离了应有的轨道。 （二）过度投机需求使住房资源的占有比例高度不对称 持有充足资金的消费者大量购置房地产，以期通过转手抛售获得短期利益，这种投机性行为在短时间内迅速哄抬了房价。同时，过度的需求与供给的滞后性亦对房价起到推高作用，日渐增长的房价超出了普通消费者的购买能力范围。于是出现了投资投机者持有大量住房，而对住房真正具有刚性需求的普通消费者需求无法被满足的现象。2010年8月新华网的一则新闻显示：海南部分小区空置率高达90%，超七成住房销往岛外。居高不下的住房空置率和一部分居民“居者无其屋”的现状产生鲜明对比，住房资源的占有不均成为过度投机性购房的一大恶果。 （三）过度投机需求使资金高度集中，造成资源配置的不合理