XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告.docVIP

XXX地方税务局稽查局 对XXX房地产开发有限责任公司 土地增值税清算报告 XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。现做出如下清算报告： 一、整体项目情况简介 1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。 2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅 23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。 3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。 4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的 1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。 二、税务师事务所鉴证说明 （一）土地增值税应税收入的审核 截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中： 1. 销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。 2. 销售非普通住宅商铺1418.79平方米，取得销售收入自报应税收入4,288,040.50元；经审核，调增0元，核定收入4,288,040.50元。 （二）土地增值税扣除项目的审核 截至2011年05月25日止，该公司自报本项目按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目总额47,156,772.96元；经审核，核定土地增值税扣除项目总额46,603,662.27元，比自报数调减553,110.69元，其中： 1.取得土地使用权所支付的金额。该公司自报本项目的土地使用权按售出面积占可售面积比例计算土地增值税应税扣除项目金额为3,126,053.73元；经审核，调减185,090.54元，核定允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为2,940,963.19元。 2.房地产开发成本。该公司本项目自报可售面积27097.46平方米，其中：普通住宅25575.29平方米，非普通住宅商铺1522.17平方米，房地产开发成本按售出面积占可售面积比例总计31,430,143.84元。按照售出面积占可售面积比例普通住宅应分摊开发成本29,831,212.89元；非普通住宅商铺应分摊开发成本1,598,930.95元；经审核，应调减240,379.22元，核定允许扣除的开发成本为31,189,764.61元。其中： （1）该公司自报土地征用及拆迁补偿金额按售出面积占可售面积比例为0元。普通住宅应分摊0元；非普通住宅商铺应分摊0元。经审核，应调增148,534.95元，核定允许扣除的土地征用及拆迁补偿费为148,534.95元。 （2）该公司自报前期工程费按售出面积占可售面积比例 为952,244.66元。普通住宅应分摊901,966.14元；非普通住宅商铺应分摊50,278.52元。经审核，应调减226,909.33元，核定允许扣除的前期工程费为725,335.33元。 （3）该公司自报建筑安装工程费按售出面积占可售面积比例为28,680,698.81元。普通住宅应分摊27,226,952.14元；非普通住宅商铺应分摊1,453,746.67元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的建筑安装工程费为28,680,698.81元。 （4）该公司自报基础设施费按售出面积占可售面积比例为657,291.30元。普通住宅应分摊622,577.43元；非普通住宅商铺应分摊34,713.87元。经审核，应调减0元，核定允许扣除的基础设施费为657,2