土地一级开发和城市综合开发概念的界定.docVIP

土地一级开发和城市综合开发概念 一、土地一级开发的概念 1.1土地一级开发的定义 土地一级开发作为土地开发模式的一种创新，包括各地区各级政府、房地产业界、媒体、研究人员、社会上等等各个层面，对土地一级开发的定义存在着各自描述。土地一级开发最早可以追溯到 1996 年，当时杭州、上海等城市率先开展的城市土地整理活动，应该可以算是土地一级开发工作的前身。首次提到土地一级开发的正式文件是 2000 年 12月北京市出台的《中关村科技园区条例》， 该条例的第四十八条首次提到了“土地一级开发”这一概念，但其并未明确界定土地一级开发的含义。此后，在北京市政府出台的《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发管理暂行办法》中，则都对土地一级开发做出了较为明确的规定。 按照目前正在执行的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》总则第 2 条中的定义，土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 总体来说，土地一级开发就是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。其基本的操作流程可以表示为：土地储备中心授予相关企业一级开发权，一级开发实施后，开发商向土地储备中心申报开发成本，土地储备中心根据开发成本制定土地出让价格，进行公开招标、拍卖、挂牌。 1.2土地一级开发的特点： 1、规模大、资金密集，开发周期长。土地一级开发本身的项目都比较大，对于资金的需求也比较大，资金的需求往往达到几亿或者几十亿元，因此，相比较于其他项目，土地一级开发业务对于企业，无论从资金还是人力上的要求都是比较高的。目前，能够参与土地一级开发的企业都是一些实力雄厚、信誉良好的大型企业。另外，土地一级开发处于地产业的最上游，对整个城市的经济的发展也有着至关重要的作用。 2、政府主导、市场化运作。在我国，无论是土地一级开发之前的土地是国有土地还是集体土地，在其开发、改造成为属地后，土地的所有权只属于国家所有，由政府代表国家行使土地的所有权、处置权和收益权，因而土地一级开发的控制主体是政府，政府对于土地市场具有一定的垄断性。政府通过授权方式，将土地开发权委托给土地一级开发企业，并通过规划、土地价格、土地出让节奏和开发质量的监控，保持对土地一级开发的控制权和收益权。另一方面，由于政府资金、运作方式上的局限性，这又要求土地一级开发要采用市场化的运作模式。通过企业的参与，从金融市场和资本市场融通建设资金，对土地进行综合性的开发，通过基础建设，形成建设用地，然后通过土地的招标和拍卖方式回收建设资金，并取得合理的开发收益。 3、管理有难度，风险系数大。企业在参与土地一级开发之前，必须要进行详细的项目可行性论证，而在土地开发的过程中又要进行融资，垫付巨额资金，成本回收慢，这样企业就面临着巨大的资金压力和成本压力。而且，由于我国有关土地一级开发的法律法规并不完善，其中关于土地开发成本的界定、利润分配、政府信誉等问题可能会出现无法可依的情形，这就会导致土地一级开发会出现成本难以操控、收益有风险的情况。 1.3土地一级开发的运作模式 土地一级开发的模式应该说以北京最有代表性，大体可以分为政府主导型模式和企业主导型模式。政府主导模式是指政府土地相关机构所负责实施的土地开发。政府机构负责进行资金的筹集、规划的编制、项目的核准以及对拆迁工作和城市相关设施配套工作，并根据相关情况进行组织实施。具体操作过程是由招投标的形式对土地开发主体进行选择，并严格控制开发建设企业的管理费用不得超过土地储备开发成本的百分之二。而且在确定土地开发主体后，政府部门要同企业签订土地开发管理协议。在企业进行土地开发过程中，政府部门要严格和有效的控制整个土地开发进度和土地开发过程，并根据城市规划进行监督，从而在实现经济效益的情况下获得社会效益的最大化。 企业主导型模式是指通过招标方式对土地开发主体进行选择，被确定的企业要自主进行资金筹集、规划编制、项目核准以及相关的拆迁和市政建设等情况，并组织进行贯彻实施。这个模式的招标递减主要包括土地储备开发的成本和利润，并严格控制利润不可超过预估成本的8%。确定后的土地开发主体要和政府签订土地一级开发协议。这种通过招标选择相应企业作为主体实施土地一级开发的方式，具有融资可靠性，有效的节约政府经费，减少政府的相关责任等特征，这样能够有效的将政府土地开发资金不足的问题进行解决，从而有效的规避政府地开发风险。 二、城市综合开发的概念 1.1城市综合开发的定义 城市综合开发这一概念是近两年才被提出来的，相