商业开发建议.DOC

广东省佛山市东平新城地块调研报告 2009年7月 项目综述 地块处于佛山市禅城区东平新城，该区域定位为佛山市居住新区，是未来发展重点区域。 该区域目前商品房均价10500元/㎡，最高价格12500元/㎡，精装公寓最高可达20500元/㎡。 供应产品主要是130-160㎡改善型产品，最畅销的户型是120-130㎡改善型产品，有5%-10%的附送面积。 进驻的开发商包括保利、万科，竞争的焦点包括园林、产品创新。 总占地229亩，净用地154.6亩，规划容积率≤6，总建筑面积62万方，起拍价360万/亩，总价8.2亿元，楼面地价约900元/㎡。 市场机会点及存在的威胁 区域发展潜力（规划、政府投资建设力度） 区域供求关系 我司品牌及产品竞争力 开发建议 预计首期高层12500元/㎡，面积110-120㎡，精装公寓14500元/㎡，面积50-80㎡，预估首年资金回笼2亿元。 预计销售周期3年，成交均价16500元/㎡，净利润20%。 建议开发新户型，增加附送面积。 目 录 项目综述 1 一、 地块概况 4 1. 地块位置及交通 4 2. 地块现状及周边 4 3. 地块各项指标 4 4. 地块图示 4 二、 佛山市房地产市场综述 5 1. 城市宏观经济数据 5 2. 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 5 3. 商品住宅价格及成交走势 6 4. 各区域房地产市场 7 5. 房地产政策 7 三、 地块所在区域房地产市场分析 7 1. 东平新城板块地位 7 2. 土地市场情况 8 3. 区域商品房供求关系 8 4. 区域商品房价格及面积 8 5. 别墅市场分析 9 四、 商业开发建议 9 1. 商业定位 10 2. 商业开发规模及面积 10 3. 商业开发位置及设想（附图） 10 4. 商业租售价格评估 10 五、 项目SWTO分析 10 六、 项目定位 11 1. 产品及售价建议 11 2. 产品配比建议 11 3. 销售计划预估 11 4. 投资分析 12 5. 其他建议 12 七、 附件 12 1. 楼市地图 12 2. 当地代表楼盘 12 3. 其他楼盘列表 13 4. 城市商圈分析 13 5. 畅销产品分析 13 调研人员：张三、李四 地块概况 地块位置及交通 地块四至 距离禅城市老城区中心1.5km，6个红绿灯，约15分钟的车距，高峰期间约30分钟。 地块现状及周边 有利因素 不利因素 突出有利因素和不利因素，如地块景观、拆迁物、高压线、地下电缆、破坏地块完整性的市政道路、古迹等。 周边，如景观、配套、环境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距离）。 地块各项指标 占地面积（亩） 可开发面积 （亩） 容积率 总建筑面积（万平方米） 住宅建筑面积（万平方米） 商业建筑面积（万平方米） 土地价格（万/亩） 总地价（亿元） 楼面地价（元/㎡） 用地性质 土地信息来源 首期挂牌时间 绿化率 建筑密度 限高 90/70 地块图示 图示参考：投资部《目标地块地形图》 佛山市房地产市场综述 城市宏观经济数据 2011年佛山宏观经济数据与南京市对比表（与已有项目城市近似数据的对比） 佛山 南京 广州 总人口（万人） 市区人口（万人） GDP（亿元） GDP涨幅 社会消费品零售总额（亿元） 各项存款余额（亿元） 城镇居民人均可支配收入（元） 固定资产投资（亿元） 固定资产占GDP比例 房地产开发投资（亿元） 分析： 通过以上数据可以看出，佛山 近5年房地产开发情况（EXCEL做表） 2009年1188.7 亿元，商品房施工面积6847.9万m2，商品房竣工面积1293.5万m2，商品房销售面积1396万m2。各项目指标仅次于直辖城市，在省会城市排名前列。 从上表可以看出： 消化量 商品房的供求关系基本平衡， 销售面积增幅平缓，但施工面积增长较快， 商品住宅价格及成交走势 佛山商品住宅09年全年成交均价4903元/m2，近8年房价每年8%稳步上涨，具体可见下表： 各区域房地产市场 两种表现方式： 叙述 区域 特点 产品 房价 客群 沈河区 市中心 高层，130-150改善型 1.2万 苏家屯区 铁西区 2009年各区域成交情况对比： 区域 成交面积（万m2） 成交套数(套) 成交金额（亿元） 成交均价(元/m2) 单套总价 （万元） 单套面积（m2） 沈河区 19 1944 12 6464 62 96 苏家屯区 48 5659 18 3675 31 85 铁西区 269 31470 129 4796 41 86 于洪区 （地块所在） 239 26