红星路步行街地块价值分析报告.doc

红星路步行街项目地块价值分析报告 一、商圈分析 商圈是指某个商业区域或者商业物业的目标顾客分布的地理区域范围，商圈范围的大小决定了商业区和商业物业的市场容量和经营规模，商圈人群的结构特点决定了商业区和商业物业的经营特征。因此，准确地进行商圈分析，对承载商业物业的地块价值的评判至关重要。 1.1成都商圈概况 成都作为四川的省会城市、西部重镇，经过多年的发展，商业发展日益繁荣，形成了多个区域性的商圈，其中包括了市中心最著名的三大商圈：骡马市商圈、盐市口商圈和春熙路商圈。 骡马市作为成都传统商业口岸，曾经因人气、商气两旺，与春熙路、盐市口等一道并称为成都中心三大商圈之一。由于城市的变迁，现在该商圈的人气、商气及商业口岸价值相对于春熙路、盐市口两个商圈而言已显得有些逊色，呈现出日趋没落的态势。受此影响，诸如轻工商厦、外贸大厦等百货相继淡出该商圈。 而传统意义上的春熙路、盐市口两大老牌商圈，随着城市基础设施的改造和城市大规模的“拆迁运动”，如今的交通规划、整体商业业态更趋于合理。尤其是政府斥巨资打造（通）的春熙路，使春熙路、盐市口两大商圈有机的融为一体。与此同时，改造后的春熙路商业街如今已成为成都的标志性商业街，为塑造整个春熙路-盐市口商圈在成都乃至全国的形象书写了浓墨重彩的一笔。一批商业新秀如：大地城市脉膊、新中兴广场、中环广场等大型综合性商业物业相继粉墨登场，使得原本人气、商气鼎盛的春熙路-盐市口商圈更是如虎添翼。根据政府有关中央商业区规划的出台，春熙路-盐市口商圈两个商圈呈现出逐渐融合态势。政府此举旨在加强成都中央商务区的形象，将该商圈成为成都市不可多得的中央商务区。在 大的商圈地位巩固后，该商圈内部的商业格局则变动激烈。新的干道建设计划会导致人流量、走向的变化，从而对原有固化的商业格局产生影响。大型商场的不断开业引起商气的不断变动，而一些新兴的大型商业地产陆续呈现后，更会对商圈内部的商业布局产生更多的影会对商圈内部的商业布局产生更多的影响。 1.2地块所处位置界定 地块所处红星路步行街，南接东大街，左邻春熙路，右靠纱帽街。春熙路商圈则以春熙路为中心，南至东大街，西至署袜街，东至红星路，北至总府路；而根据《大慈寺片区修建性详细规划》设计方案显示，大慈寺片区北至蜀都大道，西至纱帽街，南至东大街，东至天仙桥北街。该地块恰恰处在春熙路商圈和大慈寺商圈的交接处。 1.3春熙路商圈、大慈寺商圈现状 1.3.1春熙路商圈 春熙路商圈一直是成都城市发展中最浓墨重彩的一笔，具有悠久的历史渊源。2002 年2 月10 日，改造后的春熙路步行街隆重开街。在短期内，作为成都传统百货业的集聚地，春熙路人流量翻了一番，北段黄金口岸的租金由从前的300~400 元/ 平方米，迅速攀升至1200~1500元/ 平方米。据了解，一个占据春熙路黄金口岸10平方米左右的店面，月租在 2.5万元左右。目前，近2平方公里的老春熙路商圈集中了千户商家，聚集了太平洋百货、王府井百货、伊藤洋华堂等大型商场，也有大量的老字号店铺，仅时代广场一年之内就入驻了近70家企业，其中包括15家世界500强。 如今的春熙路商圈已成为“ 都市精华商业区”，被细分为“ 精品一条街”“ 休闲个性一条街”“ 餐饮一条街” 和围绕中山广场形成的商贸中心区。在业态上基本确定了以大型百货商店、购物中心为主，以品牌专卖店及其他各类型商业零售为辅助的构架。以太平洋 百货、王府井百货、伊藤洋华堂为主力卖场，定位在销售中高档流行时尚百货，而客户则主要瞄准了城市追求时尚的年轻一族和外地游客。2005年，面积约0.4平方公里的春熙路步行街片区商家销售总额达100亿元，春熙路无疑是成都人气、商气指数最高的核心商业区，也是是西部身价最高的商业街。 1.3.2大慈寺商圈 大慈寺位于成都市东风路一段，东倚府河内环线，西对红星路步行街，座南朝北，是一座历史悠久、文化积淀丰厚的名刹，距今已有1600年，属成都市三大名胜保护片区。以大 慈寺为中心的形成大慈寺商圈，囊括了纱帽街、庆云街、惜字宫街、东糠市街、西糠市街、书院街、东顺城街、天仙桥街等20条街道，商圈范围还是很大；但是，该区域原来是成都最大的低洼棚户区，加上纱帽汽配一条街形成的阻断，该区域给消费者的印象较差，加上毗邻春熙路较近，分流了许多客户，该区域的商业氛围较差。租金水平与春熙路相比，差别很大。 2002年，成都市政府投入13亿资金对该区域实行了拆迁改造，并于2004年批准大慈寺的对外开放；随着，前来寺庙观光旅游人群的增多，以大慈寺为核心的集佛教文化、商业、旅游为一体的历史文化片区形象得到了很大的提升，商业氛围也日益浓厚，但相比春熙路，还有很大的差距。 1.4春熙路、大慈寺商圈的发展前景 从整个城市环境来看，随着整个成都城市社会经济的发展和新的城市