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银川房地产市场调研分析报告 2011年6月 一、住宅市场 1、2010年房地产市场总结 （1）商品房销售面积、预售面积小幅增长，销售额增长两成 2010年，银川市完成房地产开发投资超过160亿元，同比增长66.8%。全市商品房销售面积536.11万平方米，实现销售额210.63亿元，分别比2009年同期增长14.0%和22.1%。受2010年政府调控的影响，涨幅比2009年有所降低。至2010年底银川市辖区批准预售商品房面积达452万多平方米，同比增长13%。 （2）销售均价上涨，但涨幅回落 银川市辖区商品住房合同备案均价达到每平方米4234元，同比上涨12.78%（每平方米上涨约500余元），但涨幅较上年同期回落了13.67个百分点，这很大程度上是由于2008年房地产市场疲软所致。近两年银川市房屋销售面积和均价增长较快，说明宁夏其他地区及西北地区有一定支付能力的客户，开始关注银川这个价值洼地，倾向于在银川改善居住条件或投资。 （3）商品房需求增大，空置面积减少 银川市虽然是西部城市，但是随着外来人口购房需求的不断增长，2009、2010年楼市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，全市商品房空置面积为177.4万平方米，同比下降了0.6%。 （4）外地客户是银川市场的主力客群 房地产需求旺盛，与外地购房者比例居高不下分不开。据统计，2010年，在银川市成交的新建商品住宅中，以成交面积统计，银川本市居民购买的住宅面积为136.83万平方米，占成交总面积的43.33%；外地居民购买的商品房住宅面积为178.97万平方米，占成交总面积的56.67%，其中外省市居民购买的占14.9%。以成交套数统计，银川本市居民购买商品住宅套数为11936套，占成交总套数的44.3%；外地居民购买的商品住宅套数为15000套，占成交总套数的55.7%，其中外省市居民购买的占15.8%。 据国家统计局银川调查队分析，出现这样的市场格局，主要原因在于银川市作为宁夏首府，区域中心城市的发展潜质不容小觑，加上优越的地理位置、生活条件等，吸引了包括临近的内蒙古乌海、左旗、陕西定边等周边地区的居民前来置业安家，这使得银川市的房地产市场可开发建设土地供给逐年减少，房地产需求旺盛，与全国其他城市相比，其价格运行呈现出较为独特的轨迹。 2、2011年1-4月银川房地产市场分析 2011年1-4月，银川完成房地产开发投资22.13亿元，同比增长19.9%。其中，住宅完成投资15.88亿元，同比增长17.5%；办公楼完成投资0.73亿元，同比下降15.9%；商业营业用房完成投资2.82亿元，同比增长30.5%，其他完成投资2.7亿元，同比增长41.1%，分别占全市房地产开发投资的比重为71.8%、3.3%、12.7%和12.2%。从县（市）区房地产市场运行情况看，主要呈现以下特点： （1）金凤区投资总量最大，贺兰县投资增速最快 1-4月，金凤区以完成8.38亿元的开发投资总量位居县（市）区首位，占全市房地产开发投资总量的37.9%，其次是兴庆区，开发投资总量为5.49亿元、贺兰县开发投资总量为4.29亿元、西夏区开发投资总量为1.84亿元、永宁县开发投资总量为1.19亿元、灵武市开发投资总量为0.94亿元。从开发投资增速看，贺兰县以94.1%的增长速度位居首位，其次是西夏区增长速度为47.4%、金凤区增长速度为33.0%、灵武市增长速度为5.3%、兴庆区增长速度为-3.5%、永宁县增长速度为-43.7%。 从数据可以看出，目前银川市的城市中心逐渐向金凤区移动，房地产开发量在金凤区得以集中地体现，特别是一些中高档楼盘都也集中在金凤区，使金凤区逐渐形成一个新的城市中心。而贺兰日益形成的居住环境和规模也成为许多市民选择在贺兰购房的一个重要因素，相较于西夏区，贺兰到兴庆区中心的距离较短，交通方便。 （2）金凤区施工规模最大，贺兰县施工增速最快 1-4月，全市结转上年房屋施工面积及新开工面积1455.39万平方米，同比增长71.1%。其中，金凤区以595.21万平方米的施工规模位居县（市）区首位，占全市房屋施工面积的40.9%，其次是兴庆区为279.41万平方米、贺兰县为304.91万平方米、永宁县为104.19万平方米、西夏区为88.92万平方米、灵武市为82.75万平方米。从房屋施工增速看，贺兰县以103.9%的增长速度位居首位，其次是金凤区为101.6%、灵武市为85.1%、西夏区为74.6%、永宁县为23.9%、兴庆区为23.5%。1-4月，县（市）区新开工房屋面积分别为兴庆区66.95万平方米、增速为9.7%、贺兰县56.42万平方米、增速为124.2%、金凤区45.29万平方米、增速为-55.8%、西夏区18.76万平方米、增速为-18.6%、永宁县11