按揭业务及会计处理.docVIP

按揭业务的会计处理?? 2009-07-22 19:12:53|??分类： 房地产账务核算 |??标签： |字号大中小?订阅 ? ? ?? 　时下许多中小公司按揭买楼、买车。按揭在改变人们消费观念、刺激经济增长的同时，也给会计处理上带来了新的内容。 　　 　　由于1992年出台“两则”、“两制”时，我国银行对购房、购车尚未普遍开展按揭贷款业务，因此财务会计制度未对有关按揭方面的业务制订相应规定。笔者在审计中发现，一些企业在对按揭业务进行账务处理时，将按揭本息都作为固定资产原值。笔者认为有些不妥，并谈点自己的看法。　　 　　为了便于理解，现举例说明。2000年2月A公司按揭购入写字楼3间，价值400万元，首期支付30%，按揭20年。 　　 　　 1.购入并签订合同和办妥按揭手续时 　　 　　借：固定资产——房屋建筑物 400万 　　 　　 贷：银行存款 120万 　　 长期借款——××银行按揭借款本金 280万　　 　　 2.由于按揭利率一般是一年一定，采取等额还本付息归还银行借款，其利息是浮动的。假定当年每月等额还款19100元，因此，应将等额还款数扣减每月归还的本金以后作为利息额。具体计算如下： 　　 　　每月等额归还本金=贷款本金/还款年限×12个月 =280万/20年×12个月=11666.66元 　　 　　当年每月利息额=等额还款数－每月等额归还本金＝19100-11666.66=7433.34元 　　每月计提利息时作账务处理： 　　 　　借:财务费用 7433.34 　　 贷:长期借款－××银行按揭借款利息 7433.34 　　 　　每月还款时作账务处理： 　　 　　借:长期借款－××银行按揭借款本金 11666.66 　　 长期借款－××银行按揭借款利息 7433.34 　　 　　 贷：银行存款 19100.00 ??? 固定资产按400万元原值计得折旧。按上述方式进行账务处理，可避免虚增固定资产价值，且符合会计核算的原则和要求。否则上述固定资产价值会在700万元左右(首期款＋20年还款本息)，这样不仅违反了固定资产完工后的相应长期借款利息应作为当期费用不得作为资本性支出的规定，又违反了会计核算的历史成本原则、可比性原则。 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定：营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。对销售不动产的应税行为，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款项的当天。”所以房地产公司采用银行按揭款收款方式的，应在按揭款到帐后开具发票。