政府调控灵活有效,去化明显.PDFVIP

2016 年上半年广州房地产市场总结 政府调控灵活有效，去化明显 相比北上深，同样是一线城市的广州，2016 年上半年的楼市表现，显得异常的理性、平稳。 真相如何？合富辉煌从四大方面剖析上半年广州楼市，并研判下半年楼市走势。 上半年，广州住宅购买需求到底有多少？ 广州全市一手住宅成交628 万平方米，中心五区只占17%的市场份额。 2016 年上半年，广州全市一手住宅成交628 万平方米，同比2015 年上半年，大幅增加近 三成。中心五区虽然成交同比增加也接近三成，但占全市成交只有17%的份额，由此判 断，广州中心城区的购房需求被大量挤出外围？ 中心五区供不应求态势非常明显，均价突破3.4 万元/㎡。 广州中心五区供不应求态势持续。上半年新增供应76 万㎡，成交109 万㎡，均价34102 元 /㎡，同比2015 年上半年上升13% 。 2016 年上半年广州房地产市场总结 上半年新增供应超过九成集中在前两年政府集中供地的芳村（广钢新城），奥体－广氮（牛 奶厂）；海珠区上半年无新增供应。受新增供应影响，荔湾区、天河区上半年成交面积同比 分别大幅增加83%、74%，其它区域基本持平。 2016/2015 上半年中心五区新增供应面积 2 (万 m ) 2016 年上半年广州房地产市场总结 优质地段的一手房，门槛高得连高端客户也买不起了，纷纷转向二手的优质物业。上半年 二手住宅市场，500～1000 万的房子交投非常活跃。 上半年中心五区成交总价段，200 万以下只占5%，相比2015 年上半年大幅减少12.5%； 300〜500 万、1000 万以上成交明显增加，占比分别达到31.9%､13.6%。 优质地段的一手房门槛暴涨，高端改善需求纷纷转向优质的二手物业。今年上半年，中心 五区二手网签面积同比2015 年上半年，增加130 万㎡，增幅达120%，远远抛离一手住宅 的增幅。同时，合富置业数据显示，其中144 ㎡以上、总价500 万以上产品更是呈现明显 的上升。 2016 年上半年广州房地产市场总结 2 2016 /2015 年上半年中心五区二手住宅成交量面积(万 m ) 200 万以下购房需求大量流向佛山（不限购）、黄埔、增城（不限购），这些区域上半年成 交面积同比2015 年上半年分别大幅增长25%、63%、83% （佛山升幅相对不高，主要是 2015 年佛山取消限购后的成交量已经增加42%）。 2016 年上半年广州房地产市场总结 广州的楼价还是传说中的“不温不火”吗？ 2016 年上半年广州市住宅网签均价16141 元/㎡，同比2015 年上半年平稳上涨9%。 三大指标，看清楚广州的楼价到底涨了多少。 市区看地段：核心地段（珠江新城、天河北、原东山等）或叠加江景资源的项目，2015 下半年价格率先上涨，累计一年涨幅在30%-40%；非核心地段（东圃、奥体广氮、金沙 洲、芳村等）项目，受核心区价格攀升辐射，持续在售项目价格累计一年升幅在20%左 右；高地价项目推新价格不菲，上半年仍有5%左右的升幅。 2016 年上半年广州房地产市场总结 外围看产品结构及其库存变化：中小户型(〱120 ㎡)库存下降超过40%的板块，上半年价 格大幅上升20%～30%。 上半年刚需积极入市，成交火爆。体现在外围六区120 ㎡以下的首置首改产品成交占比明 显上升，导致黄埔科学城东，番禺洛溪大石、华南板块、市桥中心，南沙中心以