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房地产开发企业 营改增相关政策解读及新常态下的涉税风险控制 上篇 房地产企业 “营改增”政策解读 第一章 增值税概述 增值税，是以商品 （含应税劳务和应税服务）在流通过程中产生的增值额为 征收对象而征收的一种流转税。由以下特点： （1）保持税收中性。 （2）普遍征收。 （3）实行税款抵扣制度，避免重负征税。 （4）实行比例税率。一般实行基本税率和优惠税率。 （5）实行价外税制度。 二、几年来营改增取得的成效 （一） 《关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税 试点的通知》 （财税 [2011]111号），经国务院批准，2012年1月1日起，率先在 上海实施了交通运输业和部分现代服务业营改增试点。 （二） 2012年9月1日至2012年12月1日，根据 《关于在北京等8省市开展交通 运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》 （财税 [2012]71号）经 国务院批准， 将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由 上海市分四批扩大至北京市、天津市、江苏省、安徽省、浙江省 （含宁波市）、 福建省 （含厦门市）、湖北省、广东省 （含深圳市）等8个省 （直辖市）。 （三） 《财政部 国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税 改征增值税试点税收政策的通知》 （财税[2013]37号）经国务院批准，自2013年8月1日 起，交通运输业和部分现代服务业营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点 范围； （四） 《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》 （财税 〔2013〕106号）经过国务院批准，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮 政业营改增试点。 《关于将电信业纳入营业税改征增值税试点的通知》 （财税[2014]43号），经国务院 批准，自2014年6月1日起，电信业纳入营业税改征增值税 （以下称营改增）试点。 至此，营改增试点已覆盖 “3＋7”个行业。 （五）几年来营改增的成果 截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中 一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户； 累计实现减税6412亿元，其中， 试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税 3279亿元。 三、 “营改增”对房地产业的影响 （一）避免重复征税。实行营改增，延续增值税的抵扣链条，避免重复征税。 （二）降低房地产行业的整体税负和开发产品的成本。实行营改增之后，税收上引 入增值税的抵扣链条。上一层交易带来的增值税可以扣除。根据测算，如果建筑业、房 地产业全面实行营改增，两大行业流转税的税负率会降低到3%左右 （目标税负） 应交增值税＝销售额×11%－ （材料动力×17%＋劳务服务×税率） （三）促进房价的合理回归。建筑业、房地产业都实行增值税，开发成本下降，无 疑对降低房价会起到很大推动作用。 （四）积极稳妥地化解房地产库存。 （五）规范纳税行为，避免偷漏税。 第二章 一般纳税人与小规模纳税人的区别 一、增值税纳税人 在中华人民共和国境内 （以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产 （以 下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税， 不缴纳营业税。 1、单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 2、个人，是指个体工商户和其他个人。 （个人指除个体工商户以外的自然 人）。 （二） “境内”概念的延伸： 《试点实施办法》第十三条 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资 产： （1）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （2）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形 资产。 （3）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形 动产。