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从国外经验看我国住房保障制度【摘要】目前国内多数学者对中国的住房保障体系的研究都是从探究国外住房保障的经验入手。本文也从这个角度出发，通过文献资料总结了欧美地区德国、英国、美国，亚洲地区的日本、新加坡及中国香港的住房保障制度经验，并以这些经验为模板为我国的住房保障制度提出参考意见。 【关键词】住房保障 公共福利住房 住房补贴 购房支持 政策支持 住房保障制度，从广义上理解即为政府保障社会住房资源的分配，以求得社会的稳定和整体福利的增进。从狭义来讲，其最终目的就是保障社会上最弱势的那一部分人，也能够居有其所，满足其生存所必须的条件。目前全球许多社会比较进步的国家，都有根据自身国情设定的住房保障制度。通过比较研究一些国家卓有成效的住房保障制度，可以对目前中国的住房保障困境提供有益的启示。 一、国外住房保障制度简介 （一）政府福利房保障政策 1.德国的公共福利住房制度。政府结合社会上各方面的力量共同建造住宅建筑物，建好后主要面向经济负担比较重的人群出售或出租，例如多子女家庭、残疾人、低收入者以及养老金少或领救济金的居民。这套公共福利住房制度使德国住房短缺的问题得到根本解决，并一度成为保障低收入人群住房问题的重要手段。 2.美国的公共住房政策。美国的这些公共住房由政府参与建造，为低收入家庭提供。联邦政府对于符合要求的入住居民，收取占家庭收入20%左右的租金，其他超过部分由政府财政补贴。这一保障制度不仅保障了低收入家庭，也保障了退休老年群体的住房问题。并且政府对于承建这些公共住房的开发商提供低息贷款等优惠政策。 3.新加坡的公共租屋计划。新加坡每五年都制定一个建造“组屋”计划，旨在保障全民住房的政府租屋计划。这个惠及全民的住房保障计划，由政府大力扶持和补贴，并为其公共组屋的建造注入了大量的贷款和津贴。到如今，新加坡85%的居民都居住在由政府建造出售的组屋内，其中大部分住户已经拥有组屋产权，一度使新加坡成为全球国民拥屋率最高的国家之一。 4.香港公屋制度。香港自从五十年代推出公屋制度，旨在解决中低收入阶层以及老年人的住房问题。这种制度主要包括以下几个层次：第一是针对低收入家庭推出的公共租住屋，以及针对中低收入家庭置业需求而推出的公租房折价出售计划。第二是针对长期租住房屋的群体，提出租者购其屋计划，但主要针对90年代之前建造的房屋。第三是针对中等收入人群推出的住房保障计划。针对收入水平不足以购置市场价房屋，但又无资格申请公共租房的中等收入群体，政府委托香港房屋协会兴建公共房屋，以限制转售时间的条件售予符合条件的中等收入群体。第四是针对香港老年群体住房保障需要而设立的，主要是政府考虑到老龄化社会的到来，老年群体人数增多，健康护理、福利保障方面的需求而推出的住房福利计划。 （二）住房补贴政策 1.德国的房屋租赁及房租补贴制度。德国制定《租房法》来规范房屋租赁市场的秩序。对房屋租赁合同的签订、解除、时间期限效力等做出详细规定。例如规定一旦租房合同成立，即长期有效，房东无法定事由不得随意解除合同。这样的一种制度，其实是在最大限度的保护租户的住房利益，保障正常寻租住户能够得到长期住房保障，不因房东的个人意志或其他突发事由而影响其住房问题。德国的房租由政府指导价格，其价格被限定在保障租户长期权益的基础上。并规定但凡收入条件达不到租住适合自身居住房屋时，即可向政府申请补贴。 2.美国的住房补贴及税收优惠。针对美国的中低收入者，美国政府以发放房券的形式直接补贴租户，以补贴那些房租占家庭总收入超过了25%的家庭。这是美国住房保障的一个典型特点。政府为保障各层次人群的住房福利，对于收入水平处于中低档的群体，也设置了一定的税后减免政策，以鼓励中低收入家庭也能够购买的起自有产权住房。政府利用税收调控的手段来保障中低收入群体的住房问题，减少了直接行政干预而带来的市场成本增加。 3.日本分层次的租房保障制度。日本政府和地方公共团体针对低收入人群提供价格低廉的房屋出租。针对中等收入人群，由地方公共团体提供特定优良租赁住宅，这种类型的住宅建设多由民间承建，然后由公共团体购买向特定阶层提供，国家不再参与。另外还有一种专门针对老年人的老年人优良租赁住宅，其建造和提供方式与中等收入群体的特定优良租赁住宅相同，而且有专门的地方住宅公团或社会福利法人管理。 （三）购房支持制度 1.德国住宅储蓄制度及购建房财政税收的优惠。德国的住宅储蓄制度是为了帮助个人实现购建房而建立的互助合作融资体系。主要的形式是，先进行储蓄，当储蓄金额达到一定比例后，才可以为自身购建房申请贷款。德国住房储蓄银行、住宅互助储金信贷社、住宅信贷协会、私人建筑协会和公营建筑协会都是在吸收个人存款的基础上，发放房地产贷款。这种专项的房地产储蓄贷款，储蓄利率固定，贷款利息低廉，与德国资本市场的关联度不大，利率不受供求关系