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住宅开发项目前期投资估算实务研究【摘 要】房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤，也是房地产开发项目投资决策的重要依据，而经济评价分析是房地产项目可行性研究的重要组成部分，但要进行系统准确的经济评价分析，须等到项目方案确定、开发计划编制完成后才能进行。本文结合作者实际工作经验，总结归纳在项目前期投资阶段，简要估算项目财务指标的一些方法及经验指标。通过分析，可以发现在实践工作中，只要掌握到项目前期投资阶段的基本估算方法及经验数据指标，就可以事半功倍，短时间内迅速判断出项目财务指标是否可行，作为是否深入同合作伙伴商谈项目合作的参考依据，从而避免花较长时间判断分析项目可行性。 本文结合成都市××项目为例，对实践工作中总结出的一套项目前期阶段投资估算的方法及经验指标进行分析，作为房地产业界同行参考。项目基本信息如下：位于成都二环路内侧，二类居住用地，项目占地55亩，容积率4.5，建筑密度≤25%，绿化率≥30%，航空限高100米，兼容商业不超过20%，该项目在某项目公司名下，土地取得成本5.5亿元，拟以股权转让方式转让，转让总价8.5亿元。 一、经济技术指标分析 项目投资分析的第一步是分析本项目主要经济技术指标，包括项目总建筑面积、地上计容建筑面积（包括住宅面积、商业面积、物管用房面积等）、地下建筑面积、停车位数量、小区户数等。实践工作中，笔者一般将项目经济技术指标归纳为。 计容面积（即地上建筑面积）：根据项目净用地和容积率指标推导而出，即计容面积=55×4.5×666.67=165000.00平米； 商业面积：由于前期投资阶段，如还未获取项目用地红线图，也未对项目进行现场踏勘，可按经验值对项目商业配比进行估算（通常情况下，如不修建大型集中式商业，仅修建社区性商业，一般商业配比比例较难达到10%以上）。一般而言，一层社区商业配比仅能达到项目计容面积4%-6%左右，本项目暂按两层商业配比估算（实践中一般可修局部修3-4层，由于尚处前期分析阶段，可不作深入分析考虑），预计商业配比达到8%，共计13200.00平米。 物管用房：根据《成都市规划技术管理规定》（2008）规定，本项目须按总建筑面积3‰配建物业管理用房（623.16平米）。除物管用房以外，规划或国土部门可能会要求配建社区服务中心、公厕等，具体情况须依据项目《规划设计条件通知书》规定而定； 住宅面积：地上建筑面积扣除商业面积和物管用房以及其他公建配套面积，本项目住宅面积151176.84平米。目前，成都市对住宅项目一般有90/70政策要求，因此，本项目户型面积按平均90平米/户计，故小区总户数约1680户。 地下车位及地下建筑面积：根据成都市相关规定，二环内住宅停车位须按每100平米配比0.7个车位，商业按每100平米配比0.5个车位。因此，本项目须配比地下停车位1124个（部分地区可能同意地面配比部分停车位，并计入停车位配比指标）。根据实践经验，地下停车位建筑面积一般在35平米～40平米/个，前期投资估算阶段一般按38平米/个估算，故本项目地下建筑面积为42721.04平米。一般来说，在项目前期预判阶段，未考虑地下人防面积，而是视为直接缴纳人防异地建设费。 通过上述分析，本项目主要的经济技术指标均逐一分析得出。当然实践工作中，有可能还会涉及到以下指标，如：一是住宅项目可能会分高层电梯、多层洋房和别墅等产品，具体要视容积率指标判断；二是可能会修建医院、学校和代建公共绿地等，这些也应作为公建配套设施进行指标分析。三是可能要求配建廉租房或经济适用房，这些指标也应予以体现；四是要综合判断项目航空限高、容积率指标和建筑密度等指标是否配比。如某项目容积率4.5，限高65米，建筑密度20%。项目建筑层数=容积率÷建筑密度=22.5层，而限高65米，通常层高3米计，项目允许修建层数仅21层，再考虑底层商业层高一般要达到3.6米以上和女儿墙等因素，实际修建层高仅能按20层考虑，故项目实际仅能达到容积率4.0（20×20%）。其他指标的具体分析就不在此一一列举。 二、项目销售收入分析 分析项目销售收入主要是确定项目物业销售售价。在前期估算阶段，物业销售价格通常采取市场比较法确定。在采取市场比较法确定项目物业售价时，一是要对本项目周边在售楼盘（或二手房）进行现场询价；二是应查询各楼盘当地房管局的备案价，并再结合当前市场趋势进行预判。一般而言，在房市较好时，可在综合考虑现场询价和备案价的基础上，考虑一定的销售预期，在周边楼盘基础上将本项目物业销售均价上浮5%～10%左右。根据调研及实际情况预判，本项目住宅销售均价预估10000元/平米，1层商业销售均价为35000元/平米，2层社区商业销售均价20000元/平米，地下停