第七章 不动产所有权.doc

不动产所有权 不动产所有权概述 我国的土地所有权制度 空间制度 建筑物区分所有权 不动产相邻关系 不动产所有权概述 不动产所有权之种类 土地所所有权 建筑物（房屋）所有权 定着物所有权 建筑物所有权 其他定着物所有权 林木所有权 不动产所有权之权利行使范围 土地所有权 法令之限制 上下高深之限度 罗马法：土地所有权，上达天顶，下抵地心 现代：于其行使有利益之范围内（德民905、瑞民667，台民773） 建筑物所有权 建筑物本身：当然范围 房地分属不同主体：还包括土地使用权。 我国的土地所有权制度 我国土地政策的沿革和批评 农民土地所有权阶段 ——1949年临时宪法与1954年宪法 模糊阶段：劳动群众集体所有，三级所有 ——1975年宪法，1978年宪法 城市土地国有、农村与城郊土地集体所有阶段 ——1982年宪法第十条 现行土地所有权制度 土地国家所有权 ——详见第七章第六节：“我国的所有权制度” ——查阅：《宪法》《土地管理法》 土地集体所有权 ——详见第七章第六节：“我国的所有权制度” ——查阅：《宪法》《土地管理法》 土地征收与征用 详见第七章第三节“所有权之限制” 空间权制度 概念：以空中或地下空间为标的物之不动产财产权 种类 空中权：地上空间权——“地上建设用地使用权” 地中权：地下空间权——“地下建设用地使用权” 物权性空间权 空间所有权 有期限空间权 债权性空间权 空间使用权 无期限空间权 附录：图示 空间权 空间所有权 空间使用权 物权性空间使用权 债权性空间使用权 空间地上权 空间租赁权 空间地役权 空间租赁权 空间担保物权 现行法 （物 136 ：第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。） ——仅限使用权，无所有权 ——主要表现形式：地下车库、地下商城、地铁 建筑物区分所有权 概念 学说： 一元说、二元说、三元说 通说：三元说 专有所有权+共用部分所有权+成员权 特征 复合性：专有所有权+共用部分持分权+成员权 * 共有部分持分权：本质上是按份共有，但不可要求分割 专有权之主导性： 取得专有所有权即取得其他两项权利；丧失专有所有权即丧失其他两项权利 专有权的大小决定其他权利的大小，如对表决权的影响 登记簿上只登记专有所有权 一体性：不可分离，一体处分继受 权利主体身份多重性：一人身兼数“职” 类型：纵切型、横切型、混合型 权利人：业主 专有部分所有权人（建区释ii） 已合法占有、但尚未登记的一手房买受人（建区释iii） * 业主不一定等同于所有权人 专有权 定义：对专有部分之所有权（71） 客体：专有部分 要件：构造上可明确区分，具有排他性且可独立使用（通说） 专有部分认定标准：三性 构造上独立性（建区释2i） 利用上独立性（建区释2i） 可登记性（建区释2i） ——露台？？ 车库、车位：规划内（74） 附录：小区内车库、车位的归属与使用 规划内的车库、车位 归属：以出售、附赠或者出租等方式约定（物74ii） 应当首先满足业主的需要（物74i） ——须按需配置比例出售、附赠或出租给业主（建区释5） 不能登记的车库、车位（如果可登记则业主为所有权人） 规划外增设的车位：占用业主共有的道路或其他场地的停车位（建区释6） 业主共有（74） 未规定分配方式和顺位——适用共有的规则 如：经共有人同意可出租给一个共有人使用 经出租取得的收益归属全体业主所有 专有部分面积计算 ——内部关系上：最后