众厦地产2007年深圳市铁汉园林大亚湾地块可行研究.pptVIP

2 2006年重大政策回顾 2007年1-7月重大政策一览表 2007年国内房地产市场政策新亮点 国家政策——小结：调控？ 政策对本项目近期影响研究 政策对本项目远期影响研究 应对政策影响的项目开发策略建议 大亚湾：在/拟开发项目战国图——大盘时代来临、竞争将日趋激烈 住宅购买驱动力研判—— 房地产市场——小结 大亚湾现有商业分布概况：自然形成的四个商业集中点 项目商业配套结构化分析 地块分析——经济指标：开发利用有较高的的弹性，价值最大化的挖掘空间大 地块分析——地段优势、便捷高效的城际交通网络 本项目位于大亚湾，临近城市中心区、石化产业基地、港口物流基地，交通路网发达 产品价值挖掘——规划，提供优质发展潜力资源 产品价值挖掘——品质、功能、配套及服务 区域项目增值的关键驱动因素——相互制约、同向向好 项目核心价值点——地段、产品品质 项目盈利模式——住宅产品为主、分期开发，通过销售实现资金回笼 开发目标： 价值最大化、资金的快速回笼 蓝海模型——解决核心QUESTION 整体定位—— 形象定位——国际产业新城 · CBD领馆 形象定位 产品定位——中小户型为主的精品社区：酒店式公寓+商务公寓 产品定位——商业 产品功能、档次及特征定位 项目开发策略方向——通过制造不可复制的产品，挑战区域价格天花板 项目总体、分期开发策略 项目各产品线发展策略 总规划布局——地块价值区域是出发点 户型配比建议 规划设计要点——现代西班牙式风情 总规划布局——平面布局示意 主入口位置：社区商业比较集中的区域 不同类型产品规划布局/组团建议 规划布局——1房、2房产品分布 规划布局——小3房产品分布 规划布局——3房、4房产品分布 项目规划总览 规划布局——建筑天际线：北高南低走势 规划布局——园林：一轴两翼，回环式景观设计 蓝海模型——解决核心QUESTION 住宅物业设计规划 外立面建议 外立面建议原则： 1、造型 2、色彩 3、材料 4、成本 5、客户偏好 6、系统统一 空间魔方、跃式，缔造开扬空间，提高附加值： 地台衣柜、超宽凸窗、退台 落地凸窗、法式凸窗、空中院馆 典型户型推荐：凸窗设计 典型户型推荐：入户花园 典型户型推荐：中空露台 典型户型推荐：廊院/空中院馆 商务休闲会所 星级酒店大堂配置，充分体现产品的高价值与高品质 公共空间（走道、墙面、电梯间） 商业物业发展建议——规划设计要点 视觉焦点范围——“双首层”商铺效果 商业物业发展建议 主题式园林组团相对独立，并相互衔接，疏密有致 空中花园，与地面园林构成独特的360°立体化园林系统 高参与度，休闲趣味设施 第三部分：物业发展建议 分 析 提 纲 住宅部分物业发展建议； 商业物业发展建议； 环境及景观设计要点； 物业管理； 规划设计任务书； 模型引用来源《蓝海战略》 模型引用来源《蓝海战略》 创造 ——新价值体现元素 功能、体验式营销、事件营销启动物业入市、高物业服务 减少 ——低附加值元素 附加值效果不明显设备和配套的含量；园林设计中的普通元素 增加 ——高附加值元素配备 外立面效果、大堂装修档次、会所、产品的性价比 剔除 ——不利价值体现元素 纯办公、大体量商业、酒店等 众厦地产对本项目思考： 风格建议 建筑设计——现代、简洁、线条感强 园林设计——主题式，建议西班牙现代园林风格 市场供应层面：公寓设计路线以现代简洁为主 市场消费需求层面：追求现代简洁风格建筑 本项目走市场流行和有较高接受度设计风格，强调品质感的塑造 外立面建议： 风格：现代、简约、俊朗 色彩：米色等浅色调，搭配白色，力求简洁明快 材料：外墙以高级涂料为主，配合白玻或蓝玻 户型设计丰富，创新设计提高使用率 多功能的自由空间 户型面积可实现自由组合与连通 多重功能与属性之间的自由切换 赠送近10余平米的超大落地凸窗。 0.9米进深的步入式转角凸窗，270度景观。 城市主场 布吉中心花园 半室外采光的入户花园，只计算一半面积，同时可合理划分出一间储藏室。 大面积入户花园，将入户花园与厨房入口直接连通，是非常具有人性化的设计放置。 佳兆业·可园 中海·阳光棕榈园 大面积空中露台连接餐厅与卧室，实用性很强，受置业者喜欢 客厅花架可铺地做成露台，直接链接卧室的大露台，使露台面积更大更实用 金港盛世豪庭 熙湾 将赠送的空中露台放置在客厅的对面，使客厅空间延伸至室外，有效避免形成常规狭长走廊；同时还可以避免一般露台常有的隐秘性问题。 创新出最具特色的“廊院”概念，推出市场立即受到市场热捧。 3000平米集中式会所： 满足居住客户的休闲、健身、商务应酬等所需空间； 打造大亚湾配套完善的居住环境。 配备空调 星级酒店式大接待台，背景为世界各时区挂钟 大堂设吊灯、居家沙发 高品质感的用户信箱