2008年房地产行业资金报告书.docVIP

2008年房地产行业资金报告”发布会于9月18日下午14：00，北京昆泰嘉华大酒店2楼宴会厅发布。其中主要观点是，房企资金缺口日趋严重，行业调整才刚刚开始。焦点网现场视频、图文直播实况。 　　这份报告是由搜狐网、焦点房地产网于7月8日委托课题，由北京师范大学金融研究中心花费2个月研究，打造出的房地产行业专业报告，主要内容是对房地产企业行业状况、供给面与需求面形势、资金情况、资金缺口分析以及上市公司专项分析，整体反映2008年以来房地产企业最为关注的资金状况。焦点房地产网继2007年委托研究“中国房地产市场囤地报告”之后，今年再度与北京师范大学金融研究中心合作研究报告，希望以此实现媒体责任，促进房地产市场的健康发展。 　　▲ 以下为2008中国房地产行业资金报告课题组魏伟先生在本次新闻发布会上的演讲 　　魏伟：谢谢大家，很高兴有这样一个机会代表我的导师钟伟教授以及我们课题组来进行我们这个研究课题的一个发布。下面，我就简单的介绍一下我们这个研究的成果。 　　首先大家可以看到我们研究报告的题目，需求空缺，资金紧缺。这个课题的题目包含了报告的主要观点。就是当前的房地产市场很多问题的主要根源我们认为是需求的空缺，这是房地产市场现在问题的根源。同时，我们报告的主要内容有以下的结论。 　　经过我们的研究，我们发现2008年房地产行业的资金缺口大概是在6730亿元左右，而这个数字在07年的时候，房地产的资金是一个盈余的状态，08年上半年资金缺口我们计算得到仅仅为500亿元人民币。那么，这个巨大的缺口可能会在下半年进一步的形成。而对于09年来说，我们对房地产市场的预测有两种情况：第一种是一个中期调整；第二种是一个短暂调整。那么，中期调整是一个什么意思呢？就是我们这个房地产行业会经过一个较长时间和较大幅度的调整以后，重新回归一个理性的市场，然后进一步走上一个健康发展的轨道。那么在这种情况下，我们预测09年房地产行业的资金缺口将超过9000亿元。而另一种预测，也是建立在当前市场上很多认为09年房地产市场会有一个较大的反弹，能够在08年的基础上有所好转。那么，这种情况就是一个短暂的调整，而在此情况下我们预测09年的资金缺口将在5000亿元左右。08年下半年将是地价和房价均面临下行压力的促使期，销售的放缓和销售利润的下降是不可避免的。而我们的报告认为单纯的注资救市的方法是无法解决房地产行业当前的问题。下面我们进入报告的主体内容： 　　首先是对当前宏观经济情况的一个回顾。大家可以看到，中国的宏观经济GDP的增幅已经有一个明显下降的趋势。近四个季度GDP的增幅连续下降，从国家各个宏观层面得到的信息显示，GDP增幅的减弱是下阶段一个主要的问题。那么，我们认为经济减速主要来自于两个方面，第一是投资减弱，第二是出口的减小。从现在的情况来看，投资的减速已经在2008年中期开始显现，而出口的减少，相信大家都很了解现在的国际金融市场危机非常严重，那么来自于美国和欧洲的需求将大幅度的减小，那么对于中国的出口将会带来比较大的影响。然后，我们对房地产行业的供给面和需求面进行了一定的分析，首先，谈一谈房地产行业的供给的情况。 　　房地产行业现在供给面的三个特点：第一是市场交易量的萎缩，其次是价格增幅的放缓以及资金链条的偏紧。从房地产供给面的情况来看，我们可以发现在2008年上半年用一个词来概括就是房地产行业正处于惯性的状态下在发展，而下半年这种惯性一旦过去，那么房地产行业的投资增速将会显著的下降。大家可以看到，固定资产投资和房地产投资的状况。那么，显然我们预计08年的下半年这种投资增速高速增长的情况会有一个比较大的改变。从第二季度开始已经可以看到和第一季度已经出现了明显的变化，这是房地产开发企业一个自发的调整行为。 　　然后是房地产行业需求面的形势，现在讨论得非常多的一个问题，从房地产的销售面积的情况来看，2008年1、2季度相对2007年出现了一个较大的调整，销售面积的下降将在第三季度和第四季度得到集中的体现。那么，影响的范围也将更广，程度也将更深。 　　下面是关于房地产价格的变化。我们可以看到这是国家统计局公布的房地产的销售价格指数，从2008年1季度以后，房地产价格的明显反转，这种趋势是我们重点要讨论的。今后这个价格将走向一个什么样的情况？这也是大家最为关心的一个问题。那么，上面的部分主要是对宏观经济以及房地产行业的供需方面的简要分析，下面我们进入资金供求缺口的分析。首先我们来看房地产行业的资金来源，从统计数据来看，2008年以来开发商自筹资金和贷款有较快的增长，而其余类型资金增量明显放缓，最主要的资金放缓主要是来自于房地产企业销售不顺畅，销售需求的下降令很多方面的资金，包括定金、预付款，按揭贷款等各方面的资金出现了显著的下降，这就是房地产行业现在资金