交通因素对于商业地产开发地影响分析.pdfVIP

第一章 绪论 第一章 绪论 1.1 论文的研究背景和意义 1.1.1 论文的研究背景 商业地产开发已经成为我国当前城市化进程中的重大问题，引起了社会各界 的广泛关注，尤其是在资本市场上，更是得到了前所未有的重视。实际上，无论 是在国内还是国外，各类投资机构都对房地产行业投入了巨大的资金，并呈现出 迅猛发展的势头。商业地产投资规模，每年也呈现出按比例递增的状态。2010 年 4 月 17 日“新国十条”的发布，在政府采取坚决的调控措施，遏制房价过快 上涨，并直接导致城市住宅成交量明显下浮后，我们发现很多开发商将目光投向 了商业地产，商业成为了大家目光的焦点，其发展也备受关注。越来越多的大型 房地产企业加入到商业地产领域华润、保利、金地先后高调宣布了自己的商业计 划。乃至一直以来以住在为目标的万科也表示要增加持有型物业比重。[1] 2010 年我国商业地产呈爆发式增长，达到历史新高。全年商业营业用房和 办公楼开发投资完成额分别达到 5,598.84、1,806.55 亿元，分别增长 33.90%和 31.2% 。[2] 2011 年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而 商业地产市场却焕发出前所未有的活力。俨然进入到了黄金发展期。2011 年全 年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达 16.1%和 23.7% 。[2] 2012 年以来，我国商业地产发展整体依然向好，市场逐渐步入理性。2012 年 1-9 月份，商业营业用房和办公楼开发投资完成额同比增长率分别达到 25.3% 和 36.1% 。1-9 月份，办公楼销售额下降 4.2% ，商业营业用房销售额增长2.3% 。 [2] 从以上数据可以看出，在我国当前的房地产行业中，还有很大的市场潜力可 挖，在我国城市化进程中，房地产行业的进一步发展已经成为一种必然。对于房 地产经纪所能够为社会发展所带来的种种推动条件下，我们同样也应该注意到房 地产开发过程中还存在种种不足之处，已经对我国当前构建社会主义和谐社会的 目标制造了一定的阻碍因素。基于这一情况，对房地产开发加以规范和整合，已 1 第一章 绪论 经成为当前阶段我国房地产行业获得进一步发展的客观需求，其中分析影响商业 地产的各种因素更是重中之重。[3] 另一方面，中国经济的高速增长，使人民生活水平已开始迈入小康水平。住 房跟汽车逐步成为家用电器之后的居民消费重点。在这种消费趋势下，汽车行业 开始了快速发展。而且这种消费趋势，还在不断持续升温中。国家政策鼓励和支 持汽车行业的发展，购置汽车消费税的下调，汽车报废政策的调整，各家银行和 企业都推出了汽车消费贷款。随着这些利好政策的实施和汽车行业内的强强联合 和结构优化，国内汽车行业的规模经济和强大的抗风险能力的形成，汽车行业的 巅峰时代已经到来。 随着国内汽车行业的飞速发展及人民生活水平的提高，汽车在家庭消费中也 越来越普及，2010 年，汽车产销分别为 1826.47 万辆和 1806.19 万辆，同比增长 32.44%和 32.37% 。2011 年汽车产销分别为 1841.89 万辆和 1850.51 万辆，产销双 超 1840 万辆，汽车市场正在稳步增长。[4]这些高速增长的数据也给城市的交通 带来了巨大的压力，交通影响已经被列入规划部门审批项目的要件之一，交通因 素带给整个地产开发的影响也越来越大，对商业地产开发的影响尤为重要。 1.1.2 论文研究的意义 本论文研究的意义有以下几个方面： 从地产开发层面，项目选址是头等大事，其合理性直接影响到项目后期的经 济效益，而选址需要考虑的因素中，客流状况、区域道路、停车条件等都跟交通 因素息息相关，通过本文的分析，希望给商业地产的开发提供相关的借鉴跟指导。 从后期运营管理层面，现阶段商业地产运营模式中“只租不售”跟“租售结 合”这两种都存在后期运营，而后期运营中车位的管理，人流的疏导都管理的难 点，若项目前期建设时能充分考虑到交通方面的影响，合理规划设计，可以为后 期的运营管理带来便利。 消费者的层面，商业的繁荣，最根本的还是“人流”，