华曦大厦策划初案 2004年.docVIP

目 录 第一部份 市场分析 1 一、 2004年广州楼市概况 2 二、 2005年广州楼市预测 6 三、 2004年度东山区市场分析 11 第二部份 项目定位 22 一、项目概况 23 二、SWOT分析 25 三、目标客户定位 31 四、项目形象定位 37 五、价格定位 39 第四部分 项目建议 40 一、项目规划建议 42 二、户外包装建议 42 三、售楼部包装 44 四、样板房包装 48 五、附加值建议 53 第五部分 营销推广部署 57 一、工程节点 58 二、总体推广策略 58 三、营销推广部署 60 四、营销费用预算 68 五、资金回笼计划 68 六、促销措施的运用 69 第一部份 市场分析 2004年广州楼市概况 2004年1-11月房屋交易情况 面积单位：万平方米 十区 原八区 2004.11 2004.1-11 2004.11 2004.1-11 全市房屋成交登记面积 163.14 1776.02 110.31 1224.90 其中：预售商品房 95.04 1034.02 62.43 694.48 二手房 68.10 742.00 47.88 530.42 全市房屋成交登记金额 69.22 717.09 53.73 566.36 其中：预售商品房 50.13 513.65 38.48 402.07 二手房 19.09 203.44 15.25 164.29 注：房屋交易包括商品房交易和二手房屋交易。 2004年1-11月商品房批准预售和预售成交情况 由房管局公布2004年1-11月各区商品房预售及成交情况可看到天河区的消化量大大高于推出量，成交量是批出量差不多2倍。这表明了市场前期的存货量得到进一步消化，另一方面市场仍然存在较大需求量，房地产市场处于供销两旺的状态。其中住宅仍是房地产的主流产品，住宅市场前景看好，老八区的旧宅市场成交量同样是批出量的2倍，再一次表明了住宅市场消化能力非常强。 2004年1-11月各区一、二手住宅成交均价情况 预售住宅一手成交均价不断增长，比2003年同期增长达10%，与2004年上半年相比增长达5%，2004年增长速度比去年快，而二手成交均价增长相对较为平稳，只有荔湾区升幅较大，与2003年同比增幅达21%。而天河区的楼价不断上涨，一手升幅最大，二手价格相对平稳。 住宅市场交易情况 十区 原八区 2004.11 2004.1-11 2004.11 2004.1-11 全市住宅成交登记面积 135.10 1376.81 94.35 994.83 其中：预售住宅 84.95 890.29 57.35 621.23 二手住宅 50.15 486.52 37.00 373.60 全市住宅成交登记金额 56.82 545.72 50.34 444.66 其中：预售住宅 42.24 410.40 38.48 330.14 二手住宅 14.58 135.32 11.86 114.52 2004年商品房预售许可证来看，原八区的商品房预售较去年同期有减少的趋势，但十区的商品房预售却较去年同期大大增加。说明，广州随着大广州的开发战略，花都区和番禺区的供应量越来越多，旧城市中心的供应量相对减少，旧城中心供缺口将渐渐拉大。 从房屋交易情况来看，原八区的商品房预售虽然减少，但成交却有所增加，说明广州近年房地产形式一片大好，原八区消化了以往大量的空置物业。 从成交价格情况来看，全市楼价呈上升的态势，全市的总体均价已达5789元/㎡，其中楼价最高的是东山区6689元/㎡，其次为天河区达6666元/㎡，是老八区楼价中增幅最大达到26%，越秀区格价同比却惊人地下降了25%。 小结 2004年广州楼市整体销售畅旺。主要有以下三大特点： 第一，从利好因素看，今年上半年广州申亚成功，给广州楼市注入新的概念及利好元素。随着非典因素的减退，居民购买住宅偏爱于综合素质高的住宅来提升居住品质。预测未来会出现居民回归市区的趋势。 第二，从供需情况看，老城区供应量减少，花都、番禺等外区域的供应量增加，受环境、教育、配套以及楼价上升等因素的影响，居民回流都市的趋势促使，老城区成交量上升，空置率下降，供需两旺。 第三，从销售势头看，与去年相比，今年显得强劲十足，在东山、天河的珠江新城等区域，新盘的消化速度加快，富力、城建等大发展商共同托市，楼价上扬。 2005年广州楼市预测 全年商品房供应量持平略降 2004年广州市全年的供应量约为930万平方米，比03年有所下降，预期05年为900万平方米左右微下降，但由于需求及消费力强劲，供应量较难大幅度下降。 整体上，商品房供应量与04年相接近，主要原因有： 发展商经过04年的调整，基本上适应宏观调控政策，并寻找到新的需求市场进行商品房开发