中国高房价背后的几点思考——影响因素传导效应及趋同效应虞义华.PDFVIP

中国高房价背后的几点思考——影响因素、传导效应及趋同效应 虞义华、韩奕、黄紫婷 内容摘要：日渐攀升的房价或将成为经济持续发展和社会和谐进步的隐患。如 何控制高企的房价，实现“居者有其屋”是政府肩头上不可脱卸的责任与义务。 自2002 年以来，政府出台了一系列的措施试图降低房价。然而，部分城市房价 依旧处于高位，房价调控措施收效甚微。为此，有必要对高房价背后的问题进 行深入研究。本报告首先将计量分析影响房价的一系列因素，其中包括收入约 束、供给成本、借贷成本、财政分权、公共服务水平（教育、医疗、交通、环 保等），其中重点分析影响房价的空间效应及俱乐部趋同效应。我们主要发现： （1）房价水平存在空间上显著的正相关性，并且空间依赖性在一定程度上起到 决定住房价格的作用。房价在空间传导上存在同向的“连锁效应”，甚至导致空 间分布上的一些“聚集效应” ；（2 ）人均可支配收入和房屋建造成本都与房价显 著正相关；（3 ）环境、教育、医疗等城市公共服务对房价有着合乎理论预期和 经济直观的显著影响；（4 ）房价与预算内财政分权确实存在着相关关系；（5 ） 我国房价整体不趋同，但存在俱乐部趋同。即我国的房价呈现“总体发散、局部 趋同” 的发展趋势，即我国房价在整体上不会趋同于某一个相同的均衡水平或稳 定状态，同时，结论表明有的城市房价将保持继续上涨趋势，而有的城市房价 则会出现下跌的情况，并各自收敛于不同的房价水平。本报告的研究结论对政 府房价政策的出台方式有一定的启示作用。 关键词：房价，影响因素，空间效应，趋同效应 1 一、引言 随着城市化进程的推进和住房市场化改革的深入，中国房地产投资规模持续扩大， 住宅建设逐步成为国民经济新的增长点，房地产开发投资额占 GDP 的比重从 2000 年 的 5.02% 一路上升到 2012 年的 13.83% （见图 1），而房价上涨也成为学者、政府官员 和百姓共同关注的焦点话题。2000-2012 年间，中国的城镇房价年均增长超过 10%，即 使在受到金融危机影响的 2009 年，房价仍高涨 23.18% 。从绝对数量来看，2000 年， 全国商品房平均销售价格为2111 元，到2012 年，平均价格已涨到5762 元。住宅建设 的目的不是简单的创造 GDP，它更关系到社会问题、民生问题，日渐攀升的房价或将 成为经济持续发展和社会和谐进步的隐患。如何控制高企的房价，实现“居者有其屋” 是政府肩头上不可脱卸的责任与义务。自2002 年以来，政府出台了一系列的措施试图 降低房价，这些政策包括 2003 年的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理 的通知》、2005 年的《关于切实稳定住房价格的通知》，2006 年的《关于调整住房供应结构 稳定住房价格的意见》，及 2010 年的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知》（“ 国十一条” ）等。然而，部分城市房价依旧处于高位，房价调控措施收效甚微。 为此，对房地产价格形成机制的深入研究显得十分重要。 元/平方米 商品房平均 房地产开发投资额占GDP的比重 (%) 7000 销售价格 16 13.84 6000 14 5791 12 5000 10 4000 8