西安高山流水仁厚庄项目物业发展建议及启动策略.docVIP

西安高山流水仁厚庄项目物业发展建议及启动策略 谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 终稿 重要共识回顾 中央文化生活区(CCLD) Central Cultural Living District CCLD—— 大西安城市中心的绿色宝石， 繁华都市的诗意栖居…… 通过对区域价值的挖掘，我们提炼出了中央文化生活区的概念 重要共识回顾 项目打造三条产品线：住宅、公寓和商业 三大产品线 公寓：101835㎡ 住宅：126260 ㎡ 2房:20000㎡ 商业： 26530㎡ 小3房:22000㎡ 大3房:54500㎡ 4房:29760㎡ 外城:12028㎡ 内城:10180㎡ 南部小地块:4323㎡ 重要共识回顾 项目规划方案 划分为内城和外城 外城 外城 现阶段项目的核心问题 项目的整体规划方案基本已成定局， 现在最大的问题就是 销售的问题，回现的问题！ 现金流压力大，2009年下半年需回现1.5—2个亿 项目的约束条件 项目面对的四大约束条件： 市场约束：遭遇宏观调控，西安房地产市场趋于谨慎； 区域约束：东郊市场为非房地产主流区域，目前区域价格上限为5300元/平米 财务约束：拿地成本高，楼面地价+ 建安成本已达4300元/平米 方案约束：6的容积率下， 住宅梯户比普遍高于市场现有项目 公寓体量达9.5万平 商业体量达2万多平米 本次的汇报重点 问题一（关于项目整体）： 项目整体的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？ 问题二（关于住宅）： 高梯户比的规划方案下，住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？ 问题三（关于公寓）： 大体量的公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？ 问题四（关于商业）： 商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？ 问题五（关于开发模式）： 项目如何启动分期 ，三条产品线如何销售能达到项目的财务目标？ 将“核心问题”分解，本次汇报主要解决以下五大问题： PART ONE1 ★项目价值分析 问题一： 项目的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？ 项目价值分析 项目所在的区域拥有城市价值、公园价值和学校价值三大价值，项目的核心价值是什么？ 城市价值 公园价值 学校价值 项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。 因此，本次汇报首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。 项目价值分析 从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能，恢复城市活力的责任 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 对旧城改造的传统理解 世联的重新诠释 涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容 内容 动因 注重 内涵 防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划” 项目价值分析 从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、公寓、商业的多种物业形态的城市类综合体项目 本项目作为集住宅、商业、高档公寓多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。 所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 日本六本木 项目价值分析 本项目最大的整体价值为城市价值 区域价值 项目属性 物业组合 包括城市价值、公园价值和学校价值 肩负着改变城市面貌，恢复城市活力的“城市更新”项目 类综合体项目，包括住宅、公寓、商业多种物业类型 基于整体的考虑，项目的最大价值为城市价值 项目价值分析 住宅、商业、公寓三条产品线的价值体系构成图 城市价值 公园和 学校价值 住宅 公寓 商业 1 1 1 2 2 3 3 4 5 住宅和公寓的成功又能带动商业的繁荣 5 学校和公园为商业带来相应消费人群 6 商业的成功打造给住宅和公寓提供完善的城市配套 4 公园和学校的价值对住宅、公寓类居住物业有提升作用 3 商业和公寓的成功打造