主流产品运营能力与提升.ppt

深化研究方向——商业立面及广场 御景湾 金色里程 图片 商业立面 石材+涂料 全石材 广场 石材+砖/面积小 石材/面积大 御景湾售楼处主要展示面为石材，其余部位为涂料；成本远低于里程的全石材立面； 广场铺设上，御景湾外围沿路为砖，而里程全部为石材地面；加上里程广场远大于御景湾，地面铺设成本高； 深化研究方向——营销道具 御景湾 金色里程 图片 展示面 商业展示面小（仅仅为售楼处） 商业展示面大（售楼处+商业街） 广场 石材+砖/面积小 石材/面积大 围墙 工地围墙，无营销设施建造费 广告围挡，增加营销设施建造费 里程营销道具多且大，造价成本及包装费用高；底商更是“大成本，小作用”； 而御景湾营销道具主要为大售楼处，后期道具包装费用更低； 金色里程VS御景湾 对比角度 金色里程的运营反思 惯 性 出现以上问题的原因何在？： 金色里程的运营反思——惯性的延续 规划上，习惯建筑体大围合规划 配置上，习惯全面和均好 建筑上，追求复杂的线条和卖相 材料上，习惯使用石材、真石漆 习惯是我们在再改、高端产品上的长期积累；针对主流产品，必须改变，需要心态归零。 营销上，习惯圈层营销，习惯了高端客户拓展方法 主流产品运营经验总结 主流产品 再改高端产品 规划方面 营销方面 成本方面 以建筑形态形成冲击； 关注产品实用性； 更早上市，更快销售，更早入住； 以品质为根本； 关注产品舒适性和尊贵性 大众营销手法 线上线下密集推广； 首开需要集中引爆，形成大盘气势； 小众圈层营销策略 更偏重线下的点对点推广； 更多的是“小步快跑” 控制成本，有重点、有选择投入； 道具不求全，但求对客户的打击力强； 可适当投入，需要保证品质感； 需要实现“均好性”； 目 录 保持优良传统——推进速度 严格把控推进速度，努力实现里程项目的节奏 适配的规划 适配的规划——规划借鉴 拉高拍低规划，可提前首开的时间； 首开产品楼层低，得房率将会比大高层高，产品竞争力和接受度更高。 适配的规划——户型实用性 万科城 金色里程 图片 面积 87 89 相同户型，万科城户型面积控制更小； 在户型的实用和舒适性上，万科城同类户型做的更优，如图大阳角处理更好。 适配的规划——产品线 万科城项目产品线更丰富，面积段 控制更小； 通过丰富的产品线，吸引主流客户群体，实现更多来人，达到首开引爆的目的； 万科城 金色里程 户型配比 面积段 户型配比 78㎡ 23% 87㎡ 28% 100 19% 105㎡ 24% 140㎡ 6% 面积段 户型配比 90㎡ 73.69% 120㎡ 11.5% 135㎡ 14.81% 适配的规划——商业 独立商业设计，避免对住宅造成影响，同时有利于商业业态规划，更易聚集人气； 有利于商业的完美呈现；同时也有利于售楼处功能实现和打击力的提升； 适配的营销 适配的营销——扩大影响面 通过关键点的占领，使我们的推广覆盖更广的区域、更多的客户群； 线上的媒体与线下活动结合，实现更大的影响力，接触更多的客户 适配的营销——推广诉求 木渎项目品牌阶段推广诉求更直接，更易懂；选择更能让客户理解、更能打动客户的方法； 适配的营销——售楼处营造 万科城 金色里程 面积1200平米（售楼处、办公区）；含会所、样板房、展示区面积7000平米； 挑高8米 面积780平米（含办公区） 无挑高，层高3.3米 万科城“大挑空，大空间”，营造售楼处“打击力”； 适配的营销——展示道具 谢 村 路 姑 苏 西 路 金运花园 商业（规划中） 雀 梅 路 售楼处 会所 谢村路道路拓宽 景观设计范围 重点景观提升区 样板房 以商业展示为主，重点营造商业氛围；关键节点作景观提升； 其次展示会所功能和样板房，塑造未来社区生活。 适配的营销——外围改造 施工围挡 局部配合市政景观改造 充分利用政府道路拓展工作，积极推动外围改造，营造良好的城市界面。 适配的成本 适配的成本——阶段成果 金阊一期 金阊二期目标 木渎一期 木渎一期目标 经过前期的适配工作，木渎一期已实现阶段的成本目标4485元/平米； 适配的成本——持续目标 序号 成本项目 木渎一期成本降低目标 工作进展 1 门窗工程 10 已确定集中采购单位 2 外立面装修及栏杆 32 面砖完成询价 3 电梯安装 3 已经确定，后期按此方案执行 4 不可预见费 60 可以优化 5 营销设施建造费 5 可以优化 6 装修管线一体化 70 可以优化 7 装修四化费用 5 可以优化 8 红线外改造费用 10 可以优化 9 精装签证变更费 10 可以优化 10 景观优化 5 可以优化 合计 210 持续进行项目成本控制，预期目标能继续降低210元/平米左右的成本；进一步提升项目的运营能力。 适配的成本——工作方法 分项 指标