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新常态下物业管理发展之道关键字：新常态物业管理发展变革摘要本文从物业管理的本质出发，分析了我国物业管理行业发展的现状，并结合我国物业管理行业市场环境、政策环境、技术环境的新变化，剖析了行业在变革过程中呈现出的“互联网+”加速运用、房地产企业下游延伸、竞争及价格的市场化以及商业模式的创新等新常态，结合行业发展的新常态，文章给出物业管理企业的应对与发展建议。一、物业管理的本质行业本质是行业本身所固有的，决定行业状态、性质和发展的根本属性，认清行业的本质，把宏观形势的分析、商业模式的探讨、专业价值的剖析建立在对行业本质的深刻认识之上，才能让相关研究、分析做到有的放矢。住房和城乡建设部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟曾在《物业管理的行业本质》一文中指出“行业本质决定专业价值，专业价值决定商业模式，科学的行业发展战略必须建立在对行业本质深刻认识的基础之上。”因此，只有认清物业管理的本质，才能让我们对新常态下物业管理的发展之路有更为深刻和准确的认识。物业管理起源于英国，主要物业管理服务提供商为满足物业所有人-业主对所持物业（以房屋等不动产为主）的管理需求而产生，虽然伴随着社会的发展和生产资料的丰富、完善，物业管理呈现出多层次、多元化、综合化的特征，但是从根本上物业管理仍没有脱离为满足业主对物业的管理需求的本质，因此，业主的需求是行业存在的根本。此外，物业管理服务企业提供物业管理服务的最终目的在于获取商业利润，虽然物业管理服务在一定程度上具备准公共性服务的产品属性，但是脱离对价值的追求，物业管理将失去可持续发展的经济基础。因此，物业管理的本质是物业管理服务商在满足业主物业管理需求的同时获得商业利润的经济活动。二、我国物业管理的现状我国最早的物业管理始于八十年代初的深圳经济特区，此后伴随着房地产市场的发展而迅速发展，从最开始的摸索借鉴逐步走向专业化、规模化和企业化。经过20多年的改革开放，国民经济和房地产业得到了极其迅速的发展，新兴的朝阳产业物业管理随之发展，根据中国物业管理协会提供的数据显示，截至2014年底，我国已有10.7万家物业服务企业，从业人员达到600多万人。2014年全行业营业收入已超过8100亿，物业管理已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。目前，物业管理行业在国内总体发展趋势良好,成为城市居民生活的重要组成部分，但是，每个新兴行业的兴起都伴随着各种曲折与问题，物业管理也不例外，目前我国物业管理发展呈现出以下问题：（一）理论、法制体系不健全作为一个新兴产业，我国物业管理的发展先于理论和法制建设，理论与法律的落后易引发各种利益冲突，也不利于行业的健康、稳定发展。仅靠物业管理公司与业主之间的一纸协议，难以有效界定开发商、建筑师、物业公司和业主之间的权、责、利，难以有效规范和约束业主与业主之间、管理公司与业主之间的关系，因此，尽快根据我国国情，建立一个具有强制性、权威性的物业管理法律法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害，已成为物业管理发展的一个很重要问题。（二）有效的市场竞争机制尚未形成物业管理行业在发展过程中，由于法制的缺失，相关招投标管理程序不明确，管理不规范，未形成有效的市场竞争机制，主要表现在：小区最初的物业管理公司选聘工作业主基本无参与，普遍由开发商选定；小区成熟后，业主委员会更换物业管理公司的可能性较小，业主权利难以得到有效、真实的体现；业主委员会的代表性难以保障，大多数业主往往未真正的投入到委员的选举当中，行使自己的权利，同时大部分业主对自身的权利认识不够，因此难以切实有效的运用自身的权利。作为市场经济的产物，物业管理应按照市场经济的要求，通过招投标的方式选聘物业管理企业的方式实行优胜劣汰机制，不过该措施在我国大多数地区并未真正的实施。业主和物业需求者难以根据自身需求选择合适的物业管理公司。（三）物业管理收费难且不规范物业管理涉及业主、使用者和物业公司，物业公司通过向业主或使用者收取物业管理费的方式取得收入，但是目前，我国物业管理存在一个较大的问题就是物业管理费收取难度较大，造成这种局面的主要原因包括：1、业主或使用者对物业管理服务不满意，因此不愿意缴纳物业管理费用，这其中有物业服务不到位的情形，也有物业与业主之间沟通不到位的问题；2、业主持有物业的主要目的是为取得增值收益，因此物业处于长期闲置状态，不需要相应的物业服务，因此业主难以联系上或不愿意缴纳物业管理费；3、物业管理收费行为不规范，国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，对物业管理服务的收费作了明确规定，但是各地的执行