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武汉市房价合理性讨论摘要：房价合理性已成为房地产领域一个重要的研究方向。本文运用房价收入比、房价上涨幅度与GDP增幅之比、房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重三个指标对武汉市房价合理性进行评判。结果表明：（1）在房价收入比层面上，武汉市房价处于所求的合理区间内，表明武汉市房价较为合理。（2）在房价上涨幅度与GDP增幅之比层面上，求得的结果在房价合理性范围内即（比值小于1），表明武汉市房价合理。（3）房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重层面上，求得的结果处于不合理范围内（小于10%），但考虑到武汉市08-12年经济快速发展，以及城镇化的快速推进等原因，可理解为武汉市房价勉强合理。关键词：武汉市；房价；合理性0引言近年来房价飞速攀升，居民收入也有同步提高，城镇居民的购房能力发生了怎么样的变化呢？如何评价一个地区房价是否合理？本文在参考相关论述房价合理性文章的基础上，提出了运用“房价收入比”、“房价增速与GDP增速比” 和“房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重”三个指标来衡量房价的合理性，并以武汉市为实证，进行分析。1数据的来源与处理本文研究武汉市房价合理性，主要运用到的数据包括：武汉市统计年鉴（2008-2012）、武汉房地产市场运行情况通报（2008-2012）以及在统计网站上收集到的相关数据。2房价合理性判断2.1房价收入比房价收入比是一个国际上广泛使用的指标[1]。国际上对房价收入比的定义为，房价收入比是指居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比。现阶段，我国学者对于房价收入的计算公式：房价收入比=住宅平均价格/居民平均年收入，然而目前对于房价收入比的计算存在二个非常重要的问题就是（1）居民的平均收入这一部分是不是应该将居民的“隐形收入”和父母的“馈赠”以及其他的一些收入计算其中这个问题存在争议[2]。（2）“房价收入比”公式中的“居民平均收入”，运用“平均收入”这一变量是不是能够真正的反应房价收入比情况，因为大部分的购房者，年龄处于24-40岁之间，其收入也处于相对较高的水平，用“居民平均收入”这一变量显然不能准确的反应我国居民的购房能力。本文在参考相关文章的基础之上，对于房价收入比进行改进。根据黑马·恩德先生计算过程20年所需还款利息占总贷款额的40%。但是根据我国的实际情况，20年所需还款利息占总贷款的60%左右。因此，在确定房价收入比合理区间的时候要根据我国的实际情况。从购买住房的情况来看，住房价格可以由首付款 ( 按住房价格的30% 计) 和贷款额组成，其中贷款额可以从20年所还金额扣除所付利息得到。建立如下不等式:住房价格*30%+15%*20*可支配收入－住房价格*70%*60%≤住房价格≤住房价格*30%+50%*20*可支配收入－住房价格*70%*60%，对此不等式进行整理得公式1（公式1）公式（2）将公式整理得：公式（3）将从统计年鉴中收集到的相关数据带入公式（2）中，得到房价收入比的合理区间如表1。表1房价收入比合理区间　20082009201020112012房价收入比合理区间4.7-15.54.5-14.94.3-14.14.6-15.04.5-14.8考虑到买房特殊的阶层和隐性收入部分本文所取人均家庭可支配收入为全市平均水平的1.5倍。同时在计算房价收入比时，考虑到父母的馈赠问题，住宅销售单价取原值的90%，通过计算得到2008-2012年武汉市各年份的房价收入比情况如下表（2）所示。表2房价收入比　20082009201020112012房价收入比8.5 8.8 8.2 9.5 8.7 由表2可知，自2008年至2012年间，武汉市房价收入比分别为8.5、8.8、8.2、9.5、8.7。对比表（1）可知，武汉市2008-2012年每年的房价收入比都处于所求的合理区间内，因此，武汉市的房价在房价收入比这个层面考虑是合理的。2.2房价上涨幅度与GDP增幅之比房价上涨幅度与GDP增幅之比能够在一定程度上反应房地产的扩张程度，该指标常被用于检测商品住宅价格变动趋势是否正常，是一个动态指标[3-5]。一般认为，该指标值越大，商品住宅价合理性越低，并且当房价上涨幅度与GDP增幅之比小于1时，认为房地产价格较为合理；达到1.3以上时，认为房地产价格存在一定程度的不合理；如果当其比值达到2以上时，则认为房地产价格存在较大的不合理性[6]。从武汉市2008-2013武汉市统计年鉴中和2008-2012年武汉房地产市场运行情况通报查到相关数据进行计算得到房价和GDP增长幅度如下表（3）所示。表3房价增长速度、GDP增长速度、房价总账速度与GDP增长速度之比20082009201020112012房价的增长幅度A8.10%7.84%17.44%3.72%-1.01%GDP的增长幅度B28.23%12