前期定位报告.ppt

Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 对本案宏观方面和产品进行初步了解之后， 我们再透过区域内各类项目的成交客户数据去尝试锁定本案的目标客户。 目标客户群定位 什么人在买花都的中高端洋房、类别墅？ 这些人会买我们哪些产品？ 他们有什么特征？ 花都本地客户以新生一代年轻置业者居多，看中该项目的中小户型和中心花园以及城区地段，承受能力普遍在80万以下； 项目靠近花都区新华出口，地铁升值、交通更为便利以及总价低吸引了一批广州区域首次置业人士，广州客户以最临近花都的白云区客户居多，置业目的与花都客户相似； 天河、海珠、越秀等广州客户主要看中邻近地铁，方便来回广州市中心，价格比市区低，升值空间大，广州客户中投资客户比例最大，对价格敏感度不高，极限承受能力在110万左右; 首次置业者居多,占据八成以上，置业目的以自住为主。 面积段 客户区域 职业 年龄段 花都 广州 其它 生意人 公务员事业单位 白领阶层 其它 35以下 36-45 46-55 56以上 新华 非新华 白云 天河 海珠 越秀 荔湾 广州其它 其它 90㎡ 29.0% 10.8% 15.8% 7.7% 5.0% 4.1% 2.7% 3.4% 1.4% 29.8% 31.2% 18.0% 0.9% 51.7% 19.3% 7.2% 1.7% 107㎡ 2.5% 2.5% 1.9% 0.8% 0.3% 0.6% 0.6% 0.2% 0.0% 3.1% 3.1% 3.1% 0.0% 5.8% 2.7% 0.9% 0.0% 125㎡ 2.5% 1.1% 1.3% 0.9% 0.5% 0.3% 0.0% 0.2% 0.0% 3.1% 1.3% 2.4% 0.0% 3.4% 1.9% 1.3% 0.2% 139㎡-145㎡ 1.1% 0.0% 1.4% 0.5% 0.3% 0.3% 0.2% 0.0% 0.2% 2.7% 0.3% 0.8% 0.2% 1.4% 1.9% 0.3% 0.3% 　 面积段 获知途经 置业目的 客户诉求 成交总价段 报广 电视 途经 朋友介绍 短信 派单 网络 其他 自住 投资 地铁升值 舒适 价格低 园林 90㎡ 1.6% 2.2% 15.0% 35.7% 14.4% 7.4% 2.2% 1.4% 70.4% 9.6% 35.0% 24.0% 11.1% 9.9% 50-80万元 107㎡ 0.0% 0.2% 1.7% 5.2% 1.4% 0.6% 0.3% 0.0% 8.9% 0.5% 3.4% 2.8% 1.4% 1.7% 58-84万元 125㎡ 0.3% 0.3% 2.0% 2.5% 0.8% 0.5% 0.3% 0.0% 6.6% 0.2% 1.1% 2.8% 1.7% 0.9% 73-95万元 139㎡-145㎡ 0.0% 0.2% 1.3% 1.9% 0.5% 0.0% 0.2% 0.0% 3.9% 0.0% 1.1% 0.9% 1.3% 0.6% 100-110万元 中高端洋房项目——城央御景 【城央御景成交客户统计表】 统计数据截止至2011年7月 中高端洋房项目——城央御景 中原观点：随着广州中心城区房价的一路攀升，越来越多的首次置业群体被迫外流，而花都本地的中低购买力人群也在楼价的不断攀升以及广州客户的快速流入中被排除出局，广州客户在花都中高端洋房的比例已逐渐占据“半壁江山”。 高端项目——凯旋门 购房客户主要居住区域是花都，占57％，而广州则占28％，而其他地区包括（福建、湖北、美国、上海、香港）等地占15％； 花都客户中新华占据73%，是花都购房的中坚力量，其中狮岭客户占21%，其它如雅瑶、花东、花山占少量； 一方面是项目在规划设计上已定位为常住社区，社区内环境舒适吸引了许多本地客户购买；另一方面是由于项目规模不大，本地客户已足够消化，销售速度之快让广州客户未能赶上其销售热潮。 高端项目——凯旋门 获知途径 职业 旧业主 4.0% 自由职业 24.0% 朋友介绍 55.0% 私营企业主 41.0% 网站信息 3.0% 企业工作人员 19.0% 报纸广告