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对房地产项目管理中相关问题探析摘要:房地产项目的管理直接影响这一行业的发展,目前我国的房地产行业还没有一个完善的系统,还处于发展的阶段，下文就根据本人的工作经验及结合相关资料对当前房地产管理的现状、房地产项目管理主要存在的问题及房地产项目管理存在问题的主要解决策略展开探讨。供同行参考。 关键词:房地产；项目管理；现状；问题；解决策略 引言 房地产项目管理是指在一定的时期内,管理者为了完成企业项目开发的任务目标,用系统工程的理论和观点、方法,对房地产的建设以及使用进行全面的综合管理,对有限的资源进行有效的合理的利用,从而达到实现开发目标的一种系统的管理方法。这是一门应用性和综合性都非常强的新兴学科,具有很大的发展潜力。 一、房地产项目管理的现状 1房地产项目质量的现状 但在现实中,很多房地产开发商在项目开发上,主要追求的是外在的吸引力。为了最大化的减少房产的投入成本,在选择一些低价中标的设计、施工、材料和监理等相关单位。而在合同的履行时期,经常出现垫资和拖欠进度款等现象,造成中标单位在施工的过程中,没有一定的资金保证房产的质量。此外,在选择的设计单位上,由于对方不具有一定的专业性,设计出来的房屋功能不够齐全;而在施工图的设计方面,在施工的方案、结构体系、节能节地、内部功能以及外部空间利用等很多方面都没有深入的研究;即使在重要的施工环节中,出现层层分包的严重现象,材料在投入使用时,也没有对其质量进行严格的检验。即使是最后的售后服务,多数开发商也是选择转移给施工单位或者物业管理单位的方法,造成出现质量问题时得不到及时的解决。 2房地产项目利益的现状 受房地产开发项目使用土地资源紧缺和消费者对住房刚性需求的影响,房地产行业尽管目前在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策影响下呈现出房价短期内下跌预期现象。但市场供求不平衡矛盾将继续存在，建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加，中国经济高速发展，国民经济增长率以及居民可支配收入不断提高，除非遭遇金融危机导致经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势总体还会稳定上升，而不可能长期下降；加之人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍有可能提高，房价还会呈现稳步增长的发展趋势。而前几年延续下来的相关设计、施工和监理以及业主等市场以房地产开发商为合作的主要对象,形成一种以强势为主体、以利益为核心的不良市场这一惯性思维很难一时革新掉。房地产开发商在垄断房地产行业市场的同时,并在房地产项目管理中,实施自主式和封闭式管理方法,从而导致房地产开发商和业主在房地产项目的管理方面,出现了信息不对称的严重现象。 3房地产管理的现状 随着现代科技的飞速发展,住宅的科技含量也在逐步的进步,很多关于房产的技术、材料、工艺以及管理等水平都在不断地上升。但从现时期多数房地产开发商在房地产项目运作的角度进行分析,他们多选择使用自主式管理方法。这种方法具体的是指开发商在企业内部设立项目管理部门,进行组织招标,并自主选择一些与房产建设相关的工程设计、建设监理以及施工单位等,并组织工程进行项目施工和项目试运行等,最后把企业的售后服务交给其他的物业管理公司,来承担一些过渡期的物业管理。从现时期的房地产项目管理现状中可以分析,其项目的质量、成本、进度以及效率等方面表现得都不很乐观。 二、房地产项目管理主要存在的问题 1决策时期主要存在的问题 一方面是其决策机制不够完善。我国国内的多数中小型房地产开发商多出身于包工头或者其他行业的成功者,所以,其主要领导人不具有房地产专业知识,对项目的管理认识也不够全面。更为普遍的是,在中小型房地产企业的决策中,听从其领导人一人决策较多,即使领导人员做出一些不合理的决策也没有人指出。另一方面就是市场调查不够全面,信息收集不够充分。多数的房地产开发商还沉溺于二十一世纪初的房地产黄金时期,他们还一直处于只要手里有房子,就不存在没人要的心态。从而对项目前期的市场没有进行全面的调查,也没有对其可行性进行深入的研究,对其相关的信息也没有进行充分的收集。即使收集了相关的信息,也只是偏面的,所以收集的信息不够充分。这些中小型房地产企业的领导人,多是根据自己在市场中的多年经验,对项目的可行性进行大概的估计,进而对项目市场的定位没有准确的把握,与项目的有利时机擦肩而过。再加上其项目报告没有一定的详细性和可行性,在最后的决策中,这些领导人做出盲目的决策,从而导致其项目产品不具有科学性。 2设计时期主要存在的问题 第一,重视施工,忽略设计,给成本控制带来很大的难度。在我国国内的房地产企业中,表现最为突出的就是比较注重项目