重庆地票制度价格形成及利益分配探究.docVIP

重庆地票制度价格形成及利益分配探究[摘要] 本文第一部分通过解读地票概念、现状，分析江津、忠县的发展思路，肯定地票制度对新农村建设的功绩；第二部分深入学习十八大报告中的涉农政策，提炼了十八大报告中鼓励农民在土地上进行投资，提高农民在土地增值收益中的分配的相关精神，以作为本文的指导思想；第三部分结合具体实践分析重庆地票制度的价格缺陷和利益分配中的问题；第四部分针对所列出的问题提出相应解决之道，以期更好地促进地票制度的发展和完善，推动重庆新农村建设。 [关键词] 地票；价格形成；利益分配 一、 重庆的票制度的解析 （一）地票的概念 地票，是指将闲置的农村集体建设用地，包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等进行复垦，转变为符合栽种农作物要求的耕地，再由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标，由市国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。这个凭证就称为“地票”。 （二）地票制度的现状 1.江津区、忠县等地票制度成效显著 江津区是全国第一张地票的诞生地，为重庆市复垦面积最大的区。截止目前，全区提供了4100多亩建设用地指标，复垦完成的共达7900多亩，还在生产的地票亦达7000多亩，指标置换金额将达二百多亿元。忠县地票的发展思路是：由于资金是城镇化建设的瓶颈，而解决办法则是盘活农村存量建设用地进行“地票”交易。截止2011年8月，忠县三汇镇已有10个复垦项目实现地票交易，总收入8239万元，居民安置率则达到了100%，忠县地票交易款用于农户及集体经济组织的比例近80%，拉动了新农村建设。 2.地票交易的缺陷 地票交易虽有效盘活城乡资源要素，促进土地制度的改革。但在实际操作中，却存在着诸多问题。如地票价格形成不合理，导致失地农民最终得到的利益被削弱；地票落成之后的利益分配中，由于政府和农村集体经济组织的参与，使农民的利益分配主体地位受到影响。地票制度亟待进一步完善。 二、十八大报告关于农村农业农民政策的论述 党的十八大报告对推动城乡发展一体化作出了重要部署，明确指出要加快发展现代农业，着力促进农民增收，坚持和完善农村基本经营制度，加快完善城乡发展一体化体制机制。 （一）坚持和完善农村基本经营制度 坚持和完善农村基本经营制度，依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权，壮大集体经济实力，发展多种形式规模经营，构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系。我们国家的土地政策将长期保持不变，国家将严格保护农民群众在土地上的各项权益，这也就鼓励农民在土地上进行投资，通过自己的劳动来发家致富。 （二）提高农民在土地增值收益中的分配比例 这个问题是个新问题，也是第一次提到党代会报告里面。报告提出要改革征地制度，其核心是将合理解决被征地农民的生产、生活问题，使农民和城镇居民享有同等的社会保障。 十八大报告中的涉农政策表明，鼓励农民在土地上进行投资，要提高农民在土地增值收益中的分配。结合十八大报告，联系重庆地票制度相关内容，我们分析了重庆地票制度的价格缺陷和利益分配，提出了一些建议。 三 、重庆地票制度的价格形成和利益分配存在的问题 （一） 价格形成阶段的问题 价格确定环节上，在综合考虑开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定全市统一的城乡建设用地挂钩指标交易基准价格，供交易双方参考。但在实际操作中却存在严重问题： 1.复垦成本投入过高 在复垦环节中，有两方面的原因造成复垦的前期成本过高。第一、按照《重庆农村土地交易所管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）规定，农村土地复垦责任主体是的农村集体经济组织或拥有该土地使 用权的自然人，从有关部门要编制城乡建设用地挂钩专项规划，到权利人申请复垦、复垦后的申请验收，确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证，这些审批成本和决策成本及复杂手续，都会影响到土地权利人复垦的积极性。第二、农村生产回报不高、土田抛荒现象严重，在这种情况下对闲置的建设土地进行复垦，不仅仅是该土地所有人的决策问题，资金投入更是一个关键问题。 2.地票打包组合方式的缺陷 地票由指标打包组合而成，打包方式影响价格形成。不仅每张地票所含的指标数不同会影响地票价格，即使同样指标数的不同地票、拍卖按“总价优先”“单价优先”的方式也影响地票价格。目前地票一般按100亩的整数倍打包而成，供给的不连续性会将某些潜在的买者排斥在外。而开放商和政府在地票打包组合方式中却发挥着重要的作用。 （1）开发商的策略 目前地票打包组合方式的缺陷给开发商提供了操纵交易结果的空间。某宗特定面积的地票可能会将其他开发商排斥在外，而只留下独家购买者。在此种情