销售出现强烈反差得原因如下.docVIP

销售出现强烈反差的原因如下： 房地产投资增长过猛 近年来房价连年上涨，吸引大量资本的涌入，导致房地产业的投资急剧增长。1998～2003年每年房地产投资增长的环比分别为13.54%、21.59%、27.38%、22.78%、30.81%和43.01%。08年的压抑间接促使了09年的爆发！ 房地产供求结构严重失衡 目前我国各地高收入家庭只占极小的部分，而中低收入家庭才是社会的主要组成部分。在房地产开发建设过程中，各地应该多开发建设低价位的适用住房才能满足广大中低收入家庭的需要。但现实情况是供给结构暂时性失衡，集中表现在高档房过多。 房地产价格上涨过快 商品住房价格与家庭收入的比例，是居民支付能力的标志。房价收入的比值越小，居民买房能力越强。上海2001~2003年商品房价格平均涨幅分别为1.8%、8.2%、24.2%，呈一路上升态势，三年涨幅累计达到34.2%，成为房价增长最快的城市，这一增长幅度远超过居民的收入增长幅度。 房地产贷款比重过高 房地产融资渠道单一，对银行依赖度过高。银行由于有实物抵押，认为房地产抵押贷款是非常安全的，从而增加贷款额度。随着房地产价格的上涨，金融风险相应增加。 房地产投资客增多 近年来城市居民的收入大幅增长，而投资渠道却十分狭窄。为了降低投资风险，提高收益，许多投资者纷纷将目光投向房地产市场，导致虚假的需求现象。由于开发投资量和竣工面积的增长速度明显高于同期商品房销售的增长速度，使我国商品房空置面积大幅度增加。 人民收入水平的提高，投资意识加强！ 中国的传统观念！ 买房是中国的传统！ 现象： 目前普遍认为房地产业过热的迹象逐渐显露，为了房地产业的可持续发展，政府启动了宏观调控的“重拳”——控制土地和控制信贷，这正击中了整个房地产业的要害，因为控制土地将直接遏制供给，而控制信贷又同时抑制了需求。房地产企业必将在调控中不断地进行自身调整。在正确看待房地产业宏观调控的市场背景的基础上，理性分析宏观调控的效应及其对房地产企业的影响，而后找出房地产企业应对调控的策略。 土地政策的效应分析：国土资源部的11号令、国务院的45号文，是清理整顿土地市场的一个武器。经营型土地的招标、拍卖和挂牌方式供应使得土地的实际供应者变成了市或者县单一主体，这样政府可主动介入市场，控制总量与供给结构，能够避免开发商盲目储备土地，造成土地资源的浪费，从而提升对土地的调控能力。土地市场的供求关系更加稳定，波动会更小。同时，开发商获得土地的方式以及过程都更为简单明了，获得土地的环节也减少了，有利于土地获得价格的稳定或者稳中有升。土地供应的市场化程度会有比较大的提高，各路开发商能够以公平竞争方式获得土地，偶然性的暴利机会减少，有利于促进整个行业平均利润的形成和防止盲目追求效益的投资过度。 金融政策的效应分析：国务院出台提高资本金融政策的一系列金融调控措施，首先有利于通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策，使房地产信用规模保持合理水平和内部结构。其次有利于规范银行对房地产的信贷业务，对防范金融风险有积极的影响；同时大幅度提高开发商自有资金比率，有利于降低房地产市场的供给风险。再次，央行房贷政策要求严格控制土地储备贷款的发放，就是通过金融杠杆作用平衡土地的需求量，又是在理顺金融业与房地产业的关系。最后，央行紧缩银根政策，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现。这些都更加有利于整个市场的调整，使市场更加规范，更加稳定。 调控政策对房地产企业的影响：政府土地、金融调控措施必将对房地产业的发展产生深远的影响，这些影响主要有：调控政策规范市场，有助于为房地产企业创造一个公平的市场竞争环境。调控措施将带来的资金压力，特别是中小开发企业濒临困境，将迫使一些开发企业转变开发方向和开发计划。同时，调控势必有可能把更多的投机性开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。调控措施将有助于促进企业的优胜劣汰，在此过程中实力较弱、企图投机的开发商将会面临较大压力甚至被淘汰出局。经过优胜劣汰后生存下来的，必将是优质企业，其抗风险能力也将大力提高。调控措施在限制高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上的提高预售门槛，也会受到一定的影响。部分消费者可能从原来的持币购房变为对价格下降产生预期，持币观望、延迟购房，削弱市场的活力和动力，必将影响房地产企业市场发展的信心。