第二章节 房地产开发项目可行性研究.ppt

2.3.1 房地产开发项目总投资的构成 出售型房地产项目的开发经营周期 2.3.2 房地产开发项目投资、费用的估算方法 1. 土地费用估算 2. 前期工程费用估算 3. 基础设施建设费估算 4. 建筑安装工程费估算 5. 公共配套设施费估算 6. 开发间接费用估算 7. 管理费用的估算 8. 财务费用的估算 9. 销售费用的估算 10. 开发期税费的估算 11. 其他费用的估算 12. 不可预见费的估算 13. 经营资金的估算 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入及经营税金估算表 投资计划与资金筹措表 2.5 房地产开发项目经济评价 房地产项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在作出决策前应进行综合评价。 （一）房地产开发项目财务评价的内涵 房地产项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表；计算财务评价指标，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力、资金平衡等情况进行分析。 （二）房地产开发项目评价中的财务评价报表 房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力分析、财务清偿能力分析及资金平衡分析。 ② 资金来源与运用表 资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划。 ③ 损益表 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算利润、投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。 ④ 资产负债表 反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。 但当房地产开发企业开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。 1. 项目总投资估算表 2. 开发建设投资估算表 3. 经营成本估算表 4. 土地费用估算表 5. 前期工程费估算表 6. 基础设施建设费估算表 7. 建筑安装工程费估算表 8. 公共配套设施建设费估算表 9. 开发期税费估算表 10. 其他费用估算表 11. 销售收入与经营税金及附加估算表 12. 出租收入与经营税金及附加估算表 13. 自营收入与经营税金及附加估算表 14. 投资计划与资金筹措估算表 15. 借款还本付息估算估算表 静态评价指标 利润总额 投资利润率 资本金利润率 资本金净利润率 静态投资回收期 例： 某项目的原始投资 元，以后各年净现金流量如下： 第1年: 3000元 第2~10年: 5000元 项目计算期l0年，求回收期。 （四）房地产开发项目清偿能力的评价指标 借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 （五）房地产开发项目单方案的财务可行性分析 （六）多方案比选的指标及方法 差额投资内部收益率（ΔIRR） 净现值（NPV） 等额年值（AW） 开发经营期异同时比选指标的选择 ① 当可供比较的方案开发经营期相同时比选指标的选择 可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值中的一项指标进行方案比选。 ② 当可供比较方案的开发经营期不同时比选指标的选择 一般宜采用等额年值指标进行比选。 1.项目概况 2.市场调查与预测 3.规划设计方案的选择 4.项目开发经营周期的确定 5.项目投资估算 6.项目收入估算 7.投资计划与资金筹措计划 8.经济评价 9.不确定性分析 10.结论与建议 2.7.2 项目可研报告正文的构成 辅助财务报表 （三）房地产开发项目财务盈利能力的评价指标 静态指标 动态指标 在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。 考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进