无锡今创项目营销服务方案.ppt

商业客户锁定 项目定位 客户类型：普通客户约占70%，目的为投资兼自用，专业投资客约占30%； 区域来源：本地客户为主，约占90%，外地客户较少； 行业类别：从事商业经营的客户、公务员、各行业中高等管理人员，多进行商铺投资，长期考虑自用； 年龄分布：35-45岁客户约占70%，其他年龄段约30%。 核心客户： 普通客户，投资兼自用； 本地客户约占90% 35-45岁客户为主 外围客群 核心卖点 营销策略 良好的地段，完善的配套 独特的产品设计 完善物业服务，提供增值和收益保障 建议项目考虑引进品牌物业，提供管家式优势服务 公寓户型28-45精致小户型，3.7米层高，独具设计想象空间 项目位于城市核心区边缘，周边医院、学校、生活配套齐全 稳定的投资回报 考虑制定合理的价格，保证投资客可获得较稳定的收益 开盘策略 营销策略 商铺先行，通过招租为公寓部分提供配套保证 其次为公寓，再次掀起热销局面，保持项目热度 最后为写字楼，为企业的快速进驻提供保证 开盘策略 营销策略 首次开盘时间选取在2010年8月份 项目施工进度 售楼处筹备时间 市场及相关政策 变化情况 商业开盘时间安排 营销策略 宣传造势期：2010年6-7月 开盘热销期：2010年8-9月 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11.2 持续销售与租赁期：2010年10-2011年2月 11.3 开盘时间：2010年8月 销售周期：2010年8月-2011年1月 招租阶段：2010年10-2011年10月 公寓开盘时间安排 营销策略 开盘时间：2010年10月 销售周期：2010年10-2011年4月 月均销售：按目前市场状况预计月均80套左右。 宣传造势期：2010年9月 开盘热销期：2010年10月-12月 10.9 10.10 10.11 10.12 11.1 11. 2 11.3 11.4 11.5 第二轮开盘：2011年1月 11.6 第二轮持续销售：2011年1-4月 写字楼开盘时间安排 营销策略 宣传造势期：2011年3-4月 开盘热销期：2011年5-6月 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.10 10.11 持续销售与租赁期：2011年7-12月 10.12 开盘时间：2011年5月 销售周期：2011年5-2011年12月 月均销售：预计月均50套 招租阶段：2011年5-12月。 公寓销售整体思路 营销策略 独特销售思路：寻找大型客户，整体销售 客户目标：专业投资客、从事求职公寓或宾馆生意的商家、大型外资企业； 销售保证： 提供较好的物业管理服务，为购买商家提供经营保障； 与整体购买的商户合作，在前三年按照7%的年利回报率给予补齐（即在现有经营利润率不足7%时，给予补齐利润）； 前三年经营期内帮助商家进行营销宣传。 方案优势：由市场来看，2009年类似项目（甲壳虫2933）的销售情况不够理想，本策略可规避销售风险，并减少销售中的营销费用支出。 考虑原因：本项目户型为28-45平米精致小户型，按75%的得房率计算，套内面积约为21-33平米，3.7米挑高难以做两层，对过渡型自住客户不具备吸引力，本项目存在办公用房，且区位条件优越，故可考虑整体销售后作为求职公寓、宾馆、员工宿舍等。 商住公寓销售思路 营销策略 独特销售思路：寻找大型客户，整体销售 营销策略： 行销先行，主动出击：方案确定后，尽早开始寻找目标客户，通过行销方式，直接接触目标商家（现有从事短租公寓、求职公寓、宾馆等的商家），寻找温州、上海和本地投资客； 活动为主，突破客户：适当减少或取消以报纸和网络为主的大众营销途径，采取以活动营销为主的策略，方案确定后，立即开展邀约客户现场参观、合作方案洽谈、购买及售后服务活动商谈等一系列活动，不断向客户传递本项目的信息，促进成交； 办公、公寓、商业有机结合：对入驻本写字楼的企业提供优先、并适当优惠的租赁服务，实现三者的良好互动。 公寓销售思路 营销策略 传统销售思路：分割销售，帮助客户出租 考虑原因：本项目户型为28-45平米精致小户型，对过渡型自住客户不具备吸引力，投资客是本项目的主要客户，故为客户提供后期的盈利保证是促进销售的主要途径。 客户方向：专业投资客和跟风投资的散客； 销售保证： 引进专业的物业管理公司，为购买客户提供出租和销售的管家式服务，为购买商家提供出租保障，为租客提供良好的物业管理服务，以保证商家可获得较高的收益； 引进专业的物业管理公司，在提供物业管理服务之外，还能提供出租和销售服务，保证外地的投资客能获得稳定的收益； 对于多套购买的客户根据套数给予不同程度的优惠。 方案优势：由市场来看，2009年类似项目的销售情况不够理想，故