物业设备设施管理培训教材1.pptVIP

物业设施设备管理培训 二0一二年八月 物业设施设备分类 供配电 给排水 消防专用 智能化 电梯 共用设施设备 防雷设备 燃气、通讯网络等 供配电：公配、开闭所、专配、发电机组等； 给排水：一供水、二供水、排污、冷凝水、环境散水、消防水、集中水泵房等； 消防专用：联动控制系统、防排烟、通风、烟感、温感、电梯紧急迫降等； 智能化：门禁、一卡通、监控、周界防越、电子巡更、车库出入管理及业主室内可视、紧急报警、电梯五方通话等； 电梯：做一个常用的专用设备列出来，可见其在物业管理中的重要性 共用设施设备：上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等； 防雷设备：房屋防雷、消防防雷、智能化防雷等； 燃气、通讯网络等：天燃气、电视、电话、网络等。 设施设备管理的意义及目标 保障设施设备的正常、安全使用及延长使用寿命； 提高设施设备性能及完好率，为物业综合服务提供良好的保障； 用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的使用率和完好率，是物业设备管理的根本目标； 衡量物业设备管理的两个指标： A-----设备的有效使用率 %； B-----设备的完好率 %； 物业设备是否完好的标准： 1.零部件完整齐全； 2.设备运转正常； 3.设备技术资料及运转记录齐全； 4.设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象； 5.防冻、保温、防腐等措施完整有效。 物业设施设备管理内容： 设备管理工作，一般由物业管理公司工程设备部门主管负责。设备管理主要由设备运行管理和设备维修管理两大部分组成。运行和维修既可统一管理，也可分别管理。 房屋设备管理主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理。基本情况如下： 1.使用管理： 使用管理制度主要有设备运行值班制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制。房屋设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备(如给排水、供电、电梯等)、季节性使用设备(如供暖供冷设备)、紧急情况下使用设备(如消防、自动报警设备)。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。 2.维修养护管理 维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。（如电梯，国家相关规定为15天维保一次，而非半个月维保一次，另：发电机半试一次机，均需做记录等） 物业设施设备管理内容： 3.安全管理 安全管理在房屋设备管理中占有重要位置。国家对安全性能要求高的设备合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。 4.技术档案资料管理 这是设备的基础资料管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。 设备的登记与建档 物业管理公司一旦开始接管物业，工程管理人员就应根据设备的分类和目录，对设备进行登记，建立设备台账，以便清查与核对。设备的登记主要是指填写设备登记卡和设备台账。 设施设备管理要求 专业化：能外委的尽量委托专业的公司进行维护保养（如电梯、消防、智能化） 职能化：分类明确，该相关单位、企业负责的一定要分出去，物业加强联系和督促（如：有线电视、网络、二供水、电话、燃气等） 制度化：严格按相关设施设备维修养护年度计划进行维养，保证设备的安全有效使用； 标准化：严格按操作、维养标准执行； 可追述：记录要全面并保存好。 及时性：发现设施设备问题要及时处理，不得带病运行或强制运行。 物业设施设备的前期介入 前期介入环节是物业管理中最重要的环节，做好了前期的介入，当物业交付使用后，会减少业主与开发商、业主与物业公司、开发商与物业公司三者之间的矛盾。 介入工程土建构造、管线走向、出入线路、系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性，主要有（包括但不仅限于）： 智能化系统和消防控制中心的设置； 小区人车分流的设计； 公共照明及停车场照明的设置； 公共照明开闭形式； 物业管理用房的位置设计； 小区垃圾房的设置； 公共洗手间的设置； 信报箱的设立； 公共告示栏及提示牌的配置； 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 绿化、清洁用水系统的设置； 中央空调的设置； 生化池的设置； 在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。 参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、品牌检查，提出相关建议，适时参与有关工程联系会议。 * * *