第三章 房地产估价的过程和操作.pptVIP

二、共同资料 各种估价方法需要的共同资料包括:(1)房屋使用权证；（2）土地使用权证（或土地使用权预登记证）；(3)土地使用权出让合同；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）房地产销（预）售许可证；（7）他项权利登记；（8）房屋结构、类型、建筑面积、设备、装修、功能、房型等；(9)区域环境；(10)交通状况；(11)市政公用设施；(12)法律、法规；(13)估价时点；(14)估价作业时间。 三、市场比较法所需资科 1、资料收集的核心。----选择比较实例。 2、资料收集的内容。 (1)比较实例的交易价格、交易时间、变易情况及市场行情。 （2）比较实例的区域因素。区域因素主要包括交通通达度、商业繁华程度、基础设施配套、医院、金融机构、文化娱乐设施业等第三产业方便程度以及环境污染、绿化景观、城市规划等影响房地产环境质量要素状况。 (3)估价对象与比较实例的个别因素。个别因素指土地面积、形状、临街状况、地段、位置、土地使用权年限、容积率、生熟程度、建筑面积、结构、类型、设备、装修、新旧程度、房型和日照等。 (4)各种影响因素相互比较的修正标准与幅度。 (5)融资条件。开发商给购房者提供的融资方式如抵押贷款及一次性付清给予房价折扣等，都会影响交易价格。 3、资料来源途径。 (1)专业刊物；(2)实地查勘及调查；(3)委托方提供；(4)中介机构；(5)政府部门如房地产行政管理部门；(6)房地产市场交易所；(7)房地产估价机构。 四、成本法估价所需资料 1、与估价对象同一地价区段的地价资料，包括估价对象与比较对象（可比实例）的地块名称、位置、面积、形状、用途、使用权性质及使用年限、地质状况、生熟程度、临街状况、地貌状况等。 2、建筑物资料，包括委估建筑物与其同类建筑物的结构类型、建筑面积、装修、设备、建成年代、成新度、层次、房型等。 3、建筑安装工程费，包括基础、结构、装修、设备等建造费用。 4、前期工程费用。 5、市政公建设施费用或增容费和贴费。 6、与房地产投资开发相关的贷款利率、利润、税费。 7、建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料。 五、收益法所需资料 1、房地产市场租金、合同租金、历史租金。房地产市场租金是指与委估房地产同一地价区段、同一物业类型的市场租金，如土地租金、房屋租金、房地产租金，包括空置率，这是客观收益。合同租金是由租赁双方签订租赁合同规定的租金额，通常这是正常租金。历史租金是以前所支付的合同租金，历史租金的增减趋势可用来预测今后租金的变动趋势。 2、与委估房地产同一地价区段、同类物业的平均经营收益。 3、同类物业的经营成本。包括税费资料，以及委估房地产的土地使用权年限、房屋建成年代及耐用年限、房屋结构类型、建筑面积、装修、设备、成新度、房屋重置价格等资料，以确定年经营成本与费用，求取委估房地产的纯收益。 4、委估房地产所在地区一年期贷款利率、同行业平均收益率、同类物业租售比率等，用来确定资本化率。 六、假设开发法所需资料 1、有关房地产建设项目的批准文件。如土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等。 2、建设用地规划资料，包括土地面积、用途、使用年限、建筑密度、容积率等。 3、建筑设计资料，包括建筑面积、高度、层数、结构、类型、式样、房型、装修、设备、使用功能、建设工期等。 4、建筑造价资料，包括前期工程费、市政公建设施费或增容费及贴费，建安工程费、土地取得费用、利润率、税金以及分年投资计划。 5、同一地价区段、同类物业的市场交易价格、租金资料。 6、贷款利率、销售费用。 第四节 房地产的开发成本资料 房地产的开发成本即重置成本，包括土地取得费、前期工程费、住宅建设配套费或城市建设配套费、建筑安装工程费、管理费、利息、利润税费等。 其中最主要的部分为土地取得费及建安工程费。 一、土地取得费用 征地费 拆迁补偿安置费 土地使用权出让金 土地转让费 1、拆迁补偿安置费 由以下费用构成：(1)城市房屋拆迁补偿；(2)过渡补助费；(3)搬迁奖励费；(4)搬家补偿费，对临时安置的被拆迁居民每户应发两次搬家补助费；(5)家用设施移装费，包括看电话移装费、煤气移装费、空调移装费、有线电视移装费；(6)城市房屋拆迁管理费；(7)行道树、绿地变更损失补偿费；(8)移建拆除人防工程费；(9)被拆除单位在停产期间的损失补偿费：（10）拆迁费。 2、土地使用权出让金 城市建成区内，一般按照基准地价修正法进行评估，按评估地价的一定比例收取。对农地征用，则按照征地费用的一定比例收取。 3、土地转让费 如果是将待开发土地开发成熟地后转让，土地转让费即为转让地价。如果为待拆迁改造的土地，土地转让费已包含在城市房屋拆迁补偿费用中。