昆明市小学资源对住宅价格地影响研究.pdfVIP

万方数据 摘要  摘 要 随着我国城市居民生活水平日益提高,人们的生活需求已经不单是对衣食住 行的满足，更多是对教育等更高层次的精神需求的追求。另一方面，随着教育资 源的分配不平衡导致的小学教学质量的巨大差异，使得家长们对下一代优质教育 资源诉求的不断提高，加上我国学区划片政策的实施力度不断加大进一步造成优 质学校周边学区房严重的供求矛盾，学校周边学区房高溢价率已成为社会普遍现 象。因此研究小学资源对于住房价格的影响机制，对于教育配套价格的合理解释、 开发商制定产品价格和项目定位、引导消费者理性购房具有很重要的理论价值和 实践意义。 本文采用住宅市场价格研究中得到广泛认可的特征价格模型，以昆明市为 例，对昆明市主城四区的住宅价格和优质教育资源进行了实证分析。笔者在广泛 搜集国内外相关文献的基础上，了解住宅特征价格模型以及教育资本化的最新研 究动态，并通过相关理论分析研究义务教育资源对住宅价格的影响机制。接着， 结合我国住宅市场状况和“就近入学”政策，运用特征价格模型理论，构建了包 含学区属性指标和学校距离指标的住宅特征价格模型，最后，通过对昆明市盘龙 区、五华区、西山区、官渡区四大主城区的数据采集以及模型拟合，研究了优质 小学对住宅价格的影响，得到了以下结论： （1）从整个市场来看，通过量化学校在住宅价格上的资本化程度，得知是 否含学位情况与到校距离两个因素均对住宅价格有显著影响。若是在优质小学划 区片范围内，小学价格增加 21.3%，到校距离每增加100米，住宅总价下降6784.1 元。也就是说，重点小学作为优质教育的输出方，对其周围的住宅价格的上涨存 在不可忽视的影响。 （2）从面积市场细分来看，住宅户型越小、刚性需求越强的住宅市场，学 位特征对住宅价格的正效应越强。另外,通过对行政区域细分的研究发现，优质 小学对周边住宅价格的影响存在空间差异，昆明市四大主城区教育资本化程度各 不一样。其中，五华区优质小学的资本化效应最高。 对教育“资本化”的认识应该一分为二来看。一方面,教育“资本化”使得 I   万方数据 摘要  家庭条件优越的孩子享受着优质教育资源,实现教育资源配置的高效率。另一方 面,教育“资本化”迫使部分家庭经济情况不理想的孩子被排除在优质教育的大 门外,使得教育资源的配置丧失了一定程度的公平。因此,如何尽量避免教育资本 化带来的按照收入居住群分和教育的不均等化，同时兼顾教育资源配置的高效率 和公平性,应当成为社会各界共同努力的方向。 关键词：住宅价格；小学教育资源；特征价格模型