山西经济适用房制度运行问题探究.pdfVIP

摘要 我国经济体制改革前实行的住房统建统分政策，是解放初期对消费资料实行供给制的结 果，也是高度集中的计划经济体制的产物，具有福利性、供给性、非商品性和产权模糊性等 特点。这种福利性公共住房政策在建国初期较好地解决了城镇居民的住房问题。能够保证居 民最终都可获得住房居住，因此这种住房政策隐含有公共住房功能。但是，随着工业化和城 市化进程的加快和人民生活水平的提高，原来的福利住房分配方式已不能满足人们的需要。 改革开放以来，我国住房保障制度的发展大致可以划分为以下几个阶段：房改试点时期。 改变原有的福利分房政策，建立和实现居民住房的商品化、社会化成为这一时期房改的主要 目标。在这一时期，有两条改革出台。第一，出售原有的公有房屋；第二，对原有的租金体 系进行集中改革。另外，国家对商品房体系的改制也涉及到法制体系的建设层面，1983年《中 华人民共和国住宅法》进入了全国人大法制委员会的立法部署；房改的全面推进时期。第一 阶段的房改工作在一定程度上说是成功的，其试点改革的效果比较明显，促进了地产市场的 繁荣和人民福利生活的本质提高。在 1988年2月，国家决定在五年之内，将试点过程中取得 的先进经验在全国范围内推进。三年后，国家决定在全国境内推进房改；房改的双轨制阶段。 对于房改过程中，租金的改革也是一个比较重要的方面。廉租房制度规定了租金的改革力度， 对经济困难户则实行了减、免、补政策。另外，安居工程于这一时期开始实施，经济适用房 和廉租房必须以成本价向较低的家庭出售；分配的货币化。2007年以后，国家对房价的调控 力度进一步加大，由于金融危机以及相关政策的影响，房价出现了一定程度的下跌，这对于 广大的中低收入群体来说，是一个较大的利好消息。但是在2008年，由于刺激经济政策的实 施尤其是国家40000亿元财政支出的投放，房地产市场出现了空前的火爆场面，房价一路飚 红，商品房的房价已经不再适应中低收入人群的购买。但是在经济适用房和廉租房的建设上， 由于相关的福利保障措施没有进一步的跟进，部分城市低收入家庭的住房依然比较困难。自 1980年开始实施的房改，已经偏离了其初始的“居者有其房”的目标。 经济适用房是这样的一种住房，即其所供应的客体是一些城市和乡镇之中收入在中低以 下的家庭；其分配和发售的方式是以政府为主导定价，而房地产开发商只获得微利；其建设 所需要的用地则是则由当地政府以行政方式的划拨，在建设过程中享受一定的政府扶持政策。 经济适用住房政策是随着中国住房制度改革的不断深化提出来的。最早是1991年6月，国务 院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号文件)中提出： “大力发展经济适用的商品房就是解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年7月18日， 3 国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》中进一步提出：“各地人民政府要于分重视经济 适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题”。1995年1月20日，国务院住房 制度改革领导小组提出《国家安居工程实施方案》，开始了以安居工程为主要形式的经济适用 住房的建设。山西省经济适用房制度的放量发展始于2005年，同时，从2005年开始，山西 的经济适用房将统一由非盈利机构销售，完善了经济适用房的销售环节。2006年，经济适用 房开发投资完成16.8亿元，增长4.5%；2007年，投资20亿元，增长20%。尤其是太原市的 经济适用房的运行体系，其法律制度已经很完善，2005年 12月颁布的《太原市经济适用住 房管理办法》规定了严格控制户型标准、严格按照土地利用总体规划要求进行土地分配，禁 止以经济适用房名义划拨土地，改变土地用途，变相搞商品房开发、销售等举措。2009年9 月颁布的《关于太原市经济适用住房申购办法》进一步制度化了申请、审核与核准阶段。 2004年至2009年年底，全省共建设经济适用住房25.53万套（1966.55万平方米，户均 77.03平方米）。2009年山西省各市在经济适用房建设实际完成上，太原市、大同市、晋中市、 吕梁市、晋城市、临汾市、运城市都赶超了年度计划，而朔州市、忻州市尤其是阳泉市在建 设上比较落后。在山西省《关于加强经济适用住房建设管理通知》中明确指出：山西省经济 适用住房建设严格按照政府组织协调，企业市场运作的方式，实行以销售价格、建设标准、 小区环境为主要内容的项目法人招标投标制度。按照经济适用房建设的相关办法，经济适用 住房建设