德国养老地产发展现状.docx

德国养老地产发展现状一、我国养老地产发展概述（一）我国养老地产的发展前景1、中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场正悄然浮现。我国从1999年进入老龄化社会，老年人口的绝对量大，高龄化趋势明显，未富先老，空巢老人数量增加。据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人600万人，其中有3%到5%需要养老机构，每年需要新增床位25万张，加上目前缺的300万张，未来五年需要建425万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建老年公寓283万套。2、中国医疗保健产业的市场前景巨大。据专家研究，当人均GDP达到3000美元以上时，对医疗保健等服务性需求将会大幅上升，因此在医疗保健产业方面会出需要的服务范围增加、服务品质提升等，医疗保健产业的支出也会相应地提高。3、我国养老服务业尚处于起步阶段。面临市场化严重不足、市场规范不够完善、资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大都处于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培育企业核心竞争力。4、解决好老年人的居住问题是有效应对人口老龄化趋势的关键。我国当前的老年住宅在数量上供求不平衡，质量上无法满足老年人的需求。部分老人没有自己独立居住的空间；大部分老年人住在老房子里，住宅设计缺乏对老年人生理及心理需求的考虑；一部分老年人虽已迁入新居，居住条件有所改善，但住宅周围的社区服务设施缺乏或是服务质量不高，再或者住宅地点远离社会、远离亲友，交通不便。因此研究和推广适宜老年人这个庞大社会群体需求的居住模式日见迫切。 （二）养老地产在中国的发展现状国内养老地产三种模式分类第一类第二类第三类名称单体的养老机构养老服务嵌入式住宅小区综合性养老社区概念专门的养老院或者老年公寓，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营无专业养老运营机构提供服务。项目中养老服务主要是为老年人提供一个活动的场所属于房地产开发项目，项目中的养老地产由开发商自行运营或由专业的运营机构负责运营经营模式大部分为公办民营，采取出租或会员制形式养老不以盈利为目的，通过住宅销售来平衡养老服务支出养老地产部分持有、部分销售举例北京汇晨老年公寓上海亲和源北京怡海花园北京太阳城目前我国处于老年住宅多为商业盈利性，现有老年公寓具有“盈利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范围；老年住宅受众群体有限，现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务；仅有部分发达城市的个别开发商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的开发商；我国社会保障体系不完善、不足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”；无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善；；另外，国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。中国的养老地产基本上都学习美国的CCRC（持续照顾退休社区）社区经验而来。现在的养老地产市场，尽管表面上风平浪静，但水面下已是暗流涌动。房地产行业中，万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目；保险行业，除了泰康之外，中国人寿、新华保险等多家企业也纷纷染指，一批养老地产项目将陆续浮出水面。从2013年开始，养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划，这就意味着，多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。但是目前国内开发的养老地产项目较少，且开发比较成功的更是凤毛麟角，以北京、上海的养老地产发展最为成熟。三、德国养老地产发展研究（一）德国“护理式”老年人居住模式1、德国人口特征及社会养老模式　现阶段，德国过低的出生率和高龄人口的不断增长使得德国的人口老龄化趋势更加严峻，与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4；截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%；入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主。德国主要的养老模式是社会养老，即由社会来负担老年人必要的生活费用和日常照料。家庭养老相对比较少见，因此，德国的老年人很少接受子女的护理和照料。2001年的调查显示，德国24％的老人选择独居，66％的老人与配偶共居，只有7％的老人选择与子女同居。德国的老年人几乎都希望住在自己独立的住宅和熟悉的环境里安度晚年，即使在体能下降，行动不便，需要照料和护理的情况下也不例外。大部分的德国老年人选择在宅养老，因此全德约95％的老年人住在自己家中，只有5％的老年人住在养老院、老年人护理中心等养老机构里。德国政府为了缓解养老压力也始终鼓励老年人在宅养老。养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为主，是一种接近住宅形式的养老院；拥有专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务；德国的养老物业以出租型为主；健全的社会保障为老年人承担近一半养老成本；德