竞品楼盘对比分析探究.doc

竞品楼盘对比分析 外部周边配套（居住氛围、自然资源、生活、交通、教育、医疗等配套） ◆ 清水湾：灵山景区内的独栋别墅，在政府规划灵山生态景观走廊的背景下，随着上饶重点工程——灵山大道的开通，未来片区价值绝版，周边自然资源丰富，背靠灵山，面临槠溪河，有山有水，空气清新无污染，居住私密性高无噪音。项目以独栋产品居多，因独栋占地大，对资源要求高，06年国家就规定停批独栋用地，未来再不可能有。物以稀为贵，因稀缺更无价。清水湾纯粹的富人居住区，左邻右舍身份地位相对有保障，安全系数高。周边独特配套有：高尔夫球场，农夫果园，森林公园，五星级酒店，彩虹公园等。独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性极强，单栋占地一亩至两亩，别墅建筑的终极形式，顶级生活追求。 ◆ 珑山林：位于上饶东北部，石狮乡，城郊别墅，靠近高速，躁音大，外部配套不完善，学校也是乡村小学，医院，购物，交通都相对不完善。周边民房多，片区氛围不够纯正，无自然资源，仅限于小区绿化，小山堆上建别墅。目前交通除自驾车外，一班城郊公共交通。目前上饶二手房网众多珑山林转让信息，前期投资客多，此现象表明入住率低。 ◆ 亿升滨江花园：靠五三延伸段，交通便利，配套相对齐全，但车多人杂，空气质量差，生活噪音大。周边北门村，旧城改造拆迁难，片区整体居住氛围环境较弱，与信江隔马路而建，所谓的山景也只是望景，并不是一线享景，而且售价也不低，500-800万总价。 ◆ 拉菲庄园：位于三清山大道上，重型车多，灰尘大，躁音大，空气质量差。作为别墅产品，靠近火车站，鱼龙混杂，周边民房、自建房多，离项目仅一墙之隔，片区居住环境较差。周边新建楼盘多，未来居住氛围相对容易形成，无自然资源，项目宣传周边的几大公园，离项目也有些距离，周边配套不完善。目前通往项目的公交路线有6路、17路。 ◆ 滨江御景：与信江隔岸相望，靠近双塔公园，地理位置相对优越，传统印象相对较好，楼盘整体升值潜力可观，但别墅产品无亮点，庭院小，间距窄，户型紧凑，绿化率低。周边以民房居多，旧城改造难度大，配套形成需要一定的时间，处在市县中间，目前的三五年内买菜、生活、医疗、教育相对不方便。 ◆ 龙湖一品：靠近市政府，周边楼盘众多，居住氛围较浓，北边是龙潭湖公园，环境资源还行，但客厅朝北，正对龙潭湖龙潭湖，从风水角度讲是背水一战，走背，背水古书上是写着没有路可走，从科学的角度来讲，湿度大，人容易生病。目前周边配套也不完善，生活不方便。 内部配套（项目规模、产品分布、产品差异化、社区功能、环境配套、赠送面积） 清水湾：130亩纯别墅项目，从项目入口至项目所在地，1公里左右的清水湾玄关，两道安保关口，最大程度上保证了业主的居住安全性、私密性和尊贵感。每栋占地1亩至2亩，庭院300-1000平米左右，独门独院，有天有地，户户360度采光，坐北朝南，居住舒适度高。结合现有依山傍水的自然资源，开发商对内部景观的要求和打造同样精益求精，1.5公里的沿河景观带，欧式与现代相结合，造价接近2千万。社区内双会所面积接近4千平米，配备有高端餐饮，游泳池，健身房，棋牌娱乐室等，能满足业主日常生活需求。户型面积340到460平米，两层和三层都有，选择多样。户型设计带有电梯间，游泳池，保姆房等，人性化设计，满足客户各种喜好和功能需求。北美与地中海设计风格，外立面基底采用蘑菇石，基底以上外墙采用干挂石材，造价高，经旧耐脏。目前外部配套相对不完善，但本身独栋别墅对居住环境，自然生态环境的要求有别于普通住宅。近期灵山大道开通，与龟峰大道接驳，全城无红绿灯，10分钟车程到市中心。 以下楼盘除珑山林为纯别墅，其它全部非纯别墅社区，居住环境不纯粹。 珑山林：外部基本无配套，社区配有会所，一二期200亩左右，总共55栋，102户，其中4栋楼王，带电梯，目前在售单价接近2万左右，面积为900平米左右，总价高达1800万。独栋庭院面积两亩左右，双拼庭院面积50-100平米左右， 09年开盘，现一期已交付，实景呈现。所谓的山体别墅，只不过是小土坡上建别墅，无自然资源，带游泳池和高尔夫练习场。整体风格为西欧建筑风格，一层文化石，外立面色彩为红砖色和土黄色。 亿升滨江花园：总建面40万平米，2016套，高层22栋，排屋25栋87套。以高层居多，居住氛围不纯粹。社区配有商业中心，2栋社区会所，双语幼儿园，2个室外游泳池，1个室内游泳池、篮球场等运动场所。户型总共4层，350平米左右的面积，地下室赠送面积在150平米左右，庭院面积在50-100平米左右，别墅目前已经全部售完，开发商内部预留部分少量房源。隔岸相望信江，森林公园也只是广义上的观景，非传统意义上的靠山说法。立面风格为浅色调，罗马柱，线条感比较强，英伦风情建筑风格。 拉菲庄园：总建筑面积7万方左右，24栋双拼，联排10栋，目前剩余产品售价在