云南曲靖地块项目投资说明书.ppt

云南省曲靖市农药厂地块开发投资说明书2011年9月 一般来说，同一个楼盘内，商业的价值是住宅的3—5倍（如某楼盘的住宅均价为5000元/平方米，那么商业的均价至少可达15000元/平方米）。因此，商业价值的充分挖掘，是实现项目价值最大化的必然选择，也是决定项目成败的关键环节。 但商业在带来高额回报的同时，往往又存在商业规划、招商、销售、商业管理等众多复杂的环节。可以这样说，商业地产是房地产开发的最高境界了，因为它不像住宅一次性卖完，还要负责商业的“生老病死”。 项目地处曲靖市黄金地段，因此，必须充分挖掘产品的价值，以获取最大的效益。价值点的挖掘，包括商业、商务、酒店等产品和液态的构建，功能的完善，产品房型的优良和人性化设计，外立面的新锐和特意，产品的趋异化而不是同质化等。这样一来，虽然地块面积不大，但往往能在当地标新立异，小而精，小而全，满足市场的需求，树立市场标杆。 整个项目定义为曲靖市顶级城市综合体，即SOHO城区，规划思路为“城市是我家，我家是城市”，也就是将社区和城市的界限打破，使整个项目的业态和功能为城市服务而不是社区。具体业态和功能包括：一、酒店式公寓。现代、新锐、时尚的外立面设计，配备卧室、起居室、卫生间、餐台和 生活小阳台，精装修，拎包即可入住；面积区间为30—60平米，总价定义在20—35万元区间范围内；目标群体定义为适婚青年（婚房）、初涉职场人群、城市白领、单亲家庭和看好升值潜力的投资者。二、城区商业。即面向城市的商业，包括集中式商业和独立式商业。集中式商业部分包括大卖场、超市、电子电器商场（可按照商业业态规划的需要，将沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美电器、麦当劳等商家招商运营）；休闲商业业态包括商务夜总会、欢歌KTV、洗浴休闲中心、健身馆、瑜伽馆、美容美体馆、养生馆等；独立商业则包括金融、服装、服饰、化妆品、动力加油站、特色餐饮等，该业态需开辟较好位置，进行高价拍卖，运作得好，基本可将整个商业部分的开发成本全部收回，相当于用独立商业的收入净赚了自持的集中式商业。三、商务办公楼。地块为城市熟地，因此在临街部分可规划商务办公楼，既满足写字楼的需求，又对内部居住楼起到隔音作用。四、星级酒店。在临街地段，可规划星级酒店，级别应不低于三星级。 本项目由于区位较优越，只要开发出适销对路的产品，必定能在1.5—2年内完成项目建设，在1年内迅速开盘售罄，收回所有投资款。因此，营销方面采取常规套路即可，关键是要找准市场需求和消费者价值预期。需要把握好以下几个营销重点：一、住宅部分，除回迁部分外全部外销，以保障企业后续发展的现金流支撑；产品多以小户型精装修为主，做到拎包入住，这样才能最大限度地获得楼盘价值；户型和外立面设计应新锐、时尚、个性，以提高同类产品的同质化竞争。二、商业部分，需搞好商业的业态规划、招商、商业管理等，其中自持物业和销售物业需作科学分隔，以便把握商业的话语权，为商户和开发商带来持续上涨的商业租金收益；处理好短、中、长期收益的配比关系，确保现金流和长久发展的需要；销售物业部分，需把握好货包分隔和推货节奏，实现好货贱货同样旺销。三、酒店部分，需做好客房的布局和功能配比，并在前期产品设计阶段就予以完善；酒店经营企业的遴选宜提前到产品设计阶段，这样可避免诸多后续麻烦；酒店的经营一定要采取所有权和经营权剥离的模式进行，这样才能做到优势互补，各取所长，共同盈利。四、商务办公楼部分，全部外销，以保障企业后续发展的需要；针对的客群为中小企业主、有一定资金积累并有远见的投资人群。 合作模式如下：模式一：出资方出资，自行组建房地产开发公司，负责房地产开发的全部事宜（包括开发权和经营权），土地方不参与开发和经营，待楼盘开发完毕，按一定比例给予土地所有各方房屋补偿（包括商铺和住宅补偿，农药厂职工的补偿按1:1.1—1.2予以拆迁安置）。模式二：出资方和土地所有者（不包含农药厂宿舍业主）共同组建房地产开发公司，土地所有者按土地和房屋价值折合成一定比例的股份，待项目开发完毕，土地所有者再按市场价优先回购部分商铺或住宅。这种情况下，土地所有者也不参与项目的开发和经营，但需组成董事会、监事会，派驻财务人员，行使项目的监管权。模式三：投资者买断土地所有者的土地，自行上缴土地出让金，全权进行项目的开发和经营。以上三种模式，为房地产开发的常规合作模式，具体情况需资金所有方和土地所有方见面磋商洽谈方可确定。 * * 项目 证照 曲靖 概况 功能 规划 周边 环境 开发 战略 产品 定位 营销 策动 投资 测算 合作 模式 行政区划 曲靖市位于云贵高原中部，云南省东隅，东接贵州省六盘水市、兴义市和广西西林县，西与昆明市嵩明县、