年沈阳市酒店式公寓市场调查分析方案.docVIP

2004年沈阳市酒店式公寓市场分析 酒店公寓是指提供酒店式管理和服务的公寓，最早起源于欧洲，在我国，从90年代初期到现在已有十多年的发展历程，酒店式公寓一般位于城市中心或繁华地段，由于物业或服务标准明显高于普通住宅，所以价格相对较高，但一般户型较小。沈阳第一家酒店公寓项目出现在2000年，发展到现在已有类似项目不下20个。酒店式公寓之所以能够如此快速的发展，一方面是此类项目确有市场，另一方面是各别开发商盲目跟风。近年来，随着沈阳市市中心可开发土地不断减少，开发商在中心区域拿到较大面积的土地已越来越困难，地段为先的开发模式仍然影响着大多数开发商，无法获取大面积土地的开发商只有选择小的地块，而酒店公寓项目不需要太大的占地，因此，从某种意义上说，小地块的增多成了酒店式公寓发展的温床。地价的上涨，使得开发成本不断增加，开发商要想获得更高的利润，必然选择开发投资回报率更高的产品，酒店式公寓一般容积率较高，销售价格也普遍高于同一区域的普通住宅，这也是酒店式公寓之所以受开发商青睐的原因。有什么样的消费者，就会有什么样的市场，有什么样的市场必然会有什么样的开发商，在中小面积户型产品为主流的沈阳房地产市场中，小户型的确有较大的市场空间，酒店式公寓刚好迎合了这方面市场，消费者所追捧的，当然是开发商所关注的，特别是当一个概念被频繁的炒作，开发商当然会趋之若鹜。房地产业是一个高风险的行业，很多开发商开发酒店公寓项目也是在回避风险，一般的模式是在同一项目中包含很多种物业类型，住宅、写字间、商业、酒店、公寓多种产品的混合，会在一定程度上减少项目的投资风险，因此不少酒店公寓项目是在这样一种前提下产生的。沈阳写字间市场的冷淡，也促使了酒店公寓的发展，与写字楼相比酒店公寓可以办公、可以居住，功能齐全，可以满足更多消费者的需求，于是对写字楼的改造，成为众多开发商的一种手段，在沈阳，这样的酒店公寓项目至少在5个以上。 从酒店公寓的发展分析，我们不难看出其目标客户的容量是相对有限的，而且公寓与酒店、写字间、住宅之间有较强的替代性，其潜在竞争对象较多。因此不分位置、地段和市场具体需求而大量建设酒店式公寓的做法都可能招致较大的市场风险，甚至会降低整个房地产市场的形象，从目前的沈阳酒店公寓市场看，很多项目是不伦不类的，而政府对酒店公寓的开发更是没有限制，如何提高开发商和消费者的认识，政府应该出台一些政策加以指引，比如对酒店公寓的硬件和软件建设应该有一定的指标控制。 2003年沈阳酒店公寓市场回顾 2003年沈阳酒店公寓供应量与消化量表 项目名称 供应量 （平方米） 供应户数 （套） 消化量 （平方米） 消化户数 （套） 消化率 （%） 五里河大厦A座 15000 144 13000 120 90% 金茂国际公寓 32000 380 5500 90 17% 皇城酒店公寓 28000 418 5200 100 19% 腾龙国际公寓 10000 178 6200 110 62% 博润大厦 41000 598 5300 100 13% 合计 126000 1718 35200 520 28% 严格意义上，2003年沈阳酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙·国际公寓、皇城酒店公寓和博润大厦，当然市场上还有个别项目包含少量此类产品，总体供应量约为14万平方米，总套数约为1800套，整体供应量约占沈阳商品房供应量的3.5%（以建筑面积计算）。消化量在3-4万平方米，套数在500-600套，约占沈阳商品房消化量的1.7%（以建筑面积计算）。可见，2003年由于酒店公寓在沈阳的发展历程不过两年之久，属一种新兴的物业类型，因此无论是供给或需求都不是很大。 2003年沈阳酒店公寓价格表 项目名称 五里河大厦 A座 金茂国际公寓 皇城酒店公寓 腾龙国际公寓 博润大厦 起价（元/平） 8400 7000 6500 8000 5000 最高价（元/平） 9800 7900 7500 8000 5900 均价（元/平） 9300 7300 7100 8000 5400 从各项目价格上看，2003年沈阳酒店公寓市场均价约在7000元/平方米，高于高档住宅2000元/平方米，高于市场平均房价4000元/平方米，由于上述酒店公寓项目一般位于市中心繁华地段，而且为精装修产品，有如此高的价格应属正常。 2004年沈阳酒店式公寓现状 2004年沈阳酒店公寓市场一个很显著的特点是项目数量极快增加，除了原有的在售项目外，新增项目约20个，目前类似产品数量已超过20，比2003年增加3倍之多，具体分布如下： 沈河区：格林·自由成、嘉兴国际、1世界、汇宝新天地国际公寓、皇冠国际酒店、地王白金国际公寓、财富中心、金茂国际公寓、未来城、五里河大厦B座、魅力空间、魅力100 和平区：