第六章节 物业管理.pptVIP

武汉市缴存标准 具体缴存标准为：开发商按照物业总规模建安造价的1.5%（有电梯的按照2.5%）缴存；购房人按照所拥有物业的建筑面积缴存，每平方米建筑面积缴存金额为每平方米建安造价的5%。 2011年的缴存标准为：砖混结构住宅49元/平方米，无电梯框架住宅55元/平方米，有电梯（14层以下）框架结构住宅61元/平方米，有电梯15层（含）以上框架结构为73元/平方米。 业主在办理房屋产权证时，必须出具已经缴存了维修资金的证明。 二手房过户前得缴存 二手房交易过户时，房管部门将对是否缴存了维修资金进行查验。如果该套房已经开设了维修资金专户而该房屋未缴维修资金的，应补足维修资金；不补缴的，暂停办理过户手续。 如果在购房过程中，原房主与买房人有约定的，根据约定来缴存；若没有约定，就由原房主缴纳未缴的维修资金。 二手房交易时，该房屋维修资金账户有余额的，其余额同时转移给新房主；新房主凭身份证、房屋产权证等资料到所属房管部门窗口办理转移手续。 §3 住宅专项维修资金 三、住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。 §3 住宅专项维修资金 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：（1）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。 （2）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。 §3 住宅专项维修资金 （3）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 §3 住宅专项维修资金 四、住宅专项维修资金的使用 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊： （1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 （2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。 §3 住宅专项维修资金 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支： （1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； （2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。 武汉市住宅专项维修资金管理办法 新内容： 　　答：一是维修资金交存时点前移。为确保维修资金归集到位，既符合上位法的规定，又具有可操作性，《办法》将商品住宅的购房人维修资金交存时点由原来的办理房屋产权登记前移至办理房屋交付使用手续前。这样化解了原来因部分业主不办理房屋产权登记，致使其应交存的维修资金不能归集到位，而导致已交存维修资金业主无法及时使用维修资金的矛盾 　　二是未售出的房屋由开发建设单位先行交纳。针对未售出的商品房，为保证即便有房未售，也不会影响小区使用和划转维修资金，《办法》规定开发建设单位应在办理初始登记前，就其未售出的房屋按照规定标准交存首期维修资金，待房屋售出后，购房人再向开发建设单位交纳该笔维修资金。 　　三是维修资金可划转到业主大会(全体业主)。《办法》规定，达到法定条件后，维修资金可划转到业主大会(全体业主)。通过业主的自主管理，使维修资金的使用更方便、快捷。 四是增加了应急维修程序。当发生紧急情况且危及公共安全，而物业服务企业或者业主委员会又不作为时，《办法》规定由所在区的房管局按规定程序组织代修。 　　五是维修资金使用审批权限下放。《办法》将维修资金使用审批权限下放到各区房管局，缩短办事时限和环节，方便维修资金使用。 　　六是余额不足要续交维修资金。针对维修资金分户帐金额不足、