长春市净月区房地产市场研究.ppt

净月经济开发区;资源优势明显 森林资源丰富：“亚洲第一大人工森林”，开发区地处大黑山脉城区段核心位置，区域内林木葱郁、生态资源得天独厚，有喧嚣都市中的净土 之美誉。净月潭国家森林公园为核心的自然生态系统拥有近百平方公里的人工森林。人工林自1935年始建，如今早已长成大树。 水资源丰富：净月潭水库、新立城水库均位于区域内，尤其是净月潭，蓄水量2580万吨，成为净月区养生地的标志；吉林省是典型内陆缺水省份，人均水资源占有量约1500立方米，仅为全国人均占有水量的57%，本区的水资源显得尤为丰富;伊通河沿岸生态居住区：近年，伴随着伊通河的整治，伊通河两岸开始打起伊通河观景、生态宜居的招牌。 限制条件：伊通河是近年开始整改，在已经成型的市政规划基础上，沿岸开发的楼盘受伊通河条带装流向限制，河景资源可以利用的范围有限,河景资源利用缺少,纵深资源、森林资源由于伊通河属于季节性河流，河景资源有限，部分沿河景观较脏。 ;净月区价值点一：长春市仅有的全体系生态资源居住区，对比其他生态居住区，具有绝对优势。;南湖生态居住区：长春市最早开发的高端生态居住区，以南湖及南湖公园为卖点。 限制条件：开发较早，周边已经基本没有可开发地块，短期内周边已经无可塑性。 ;北湖生态居住区：长春市最近两、三年加大对北湖地区的开发，和众多大学将来的入驻，给北湖片区发展带来了生北湖生态居住区兴起。 限制条件：开发较晚，基本设施建设街滞后，临近工业区，价格较低，距离市内较远。 ;净月区价值点二：低密度的属性决定产品站位高端，高价位定格该区域人群为长春市的精英阶层，聚集了来自长春市各个区域的富人。 ;净月区域目前已经发展成为EBD商务圈、卓展商圈、生态资源圈三种不同的产品形态;;净月EBD商务圈，距离远洋项目较远，虽同属净月区，但不属于同一个细分区域，含高层、小高层典型项目是万科城;样板间;;;客户分析;小高项目卖点： 万科品牌价值——万科品牌在长春市培养了一批忠实客户并传播品牌形象 精装修——万科精装修设计全国出名，注重细节的处理 万科物业—???全国第一的物业品牌，极具吸引力 项目不足： 产品形式——全部产品均是高层产品，产品形式无优势。 户型——160平产品廊道迂回，显拥挤。100平3室，卧室小，舒适度差。 竞争指数为1： 和远洋戛纳小镇虽然同属于净月区域，但不属于净月资源圈，和远洋竞争较轻，竞争指数较低。（注：竞争指数此处指与远洋戛纳小镇的竞争程度）;净月卓展商圈，接近远洋项目，资源和区位一定程度上与本项目出现重合，含有高层小高层的典型项目是中信城和万科惠斯勒小镇;基础信息;规划设计;产品配比;客户分析;项目分析;中信城：建筑形态为多层小高层和联排，法式风格建筑，内部配有卓展超市为园区打造强力配套商业。;;客户分析;项目分析;远洋戛纳小镇;源山别院;客户分析;项目亮点： 价格优势——小高层较区域内所有产品都便宜，但品质并无很大差别 视野较好——地块有高差，小高层少量排布，能看到森林全景。 生态资源优势——临近国家保护林，共享低密园林，空气质量高 项目不足： 配套缺失——自身无生活配套，及其不便利 地段偏远——位于净月最深处，交通不便利 竞争指数为4： 本项目是与远洋戛纳小镇最近的项目，小高层价格低，对客户有很强的吸引力，且景观资源与视野均有优势，不过小高体量较小，并不构成长期竞争。 ;华瀚·净月公馆 ;华瀚·净月公馆 ;华瀚·净月公馆 ;晟鑫·康诗丹郡;项目分析;规划设计;产品配比;户型分析;96㎡;项目分析;远洋·戛纳小镇;规划设计;产品配比;户型分析;120平米;项目分析;客户分析;项目名称;项目名称;项目名称;通过对客户来源分析，看出小高层客户来源分布长春市各个区域内，其中南关区和朝阳区的客户相对较多;通过对客户年龄分析，看出小高层客户年龄主要是45岁以上的客户，置业目的主要是以养老为主;