2010年三盛集团泉州水头项目市场调研与物业发展建议报告231p(上).ppt

* * * * * * * * * * * * 开发商 购买者 经营者 终端消费者 商业“利益相关者”四循环研究模式 消费者购物需求——外出购物的主要交通工具 私家车是水头居民购物的最主要交通工具： 有43%的受访对交通工具是象摩托车； 水头镇私家车有很多，是水头内消费力较强的消费群；私家车占受访对象近1/3； 再次是公共汽车和步行，各占10% 水头只有非常少的居民会骑自行车外出购物。 终端消费者 需求调查访谈 启示：1、私家车很多，是水头消费力强劲的消费群， 本案离镇区中心较远的不利 对此类消费群体影响不大； 2、商业布局充足的停车位和合理的交通路线。 消费者购物需求——对水头现有商业场所不满意方面 消费者对水头现有购物设施评价 只能满足居民日常生活方面需要 无法满足居民购物需求的原因： 首要原因：商品种类不齐及购物环境不佳； 次要原因：缺少配套，如停车位等； 其他：档次不高、价格高、服务差等。 焦点声音： 1、水头消费档次不高，没有大型中高端购物中心，大型商场没有（永辉、新华都都不够大），品种类型很少，卖完东西没有什么可逛的。 2、停车的地方很重要，新华都那边都没有停车的，永辉超市比较新，停车位比较充足，未来这边要规划城市道路，到时候也很挤。 在永辉超市购物客户 消费者购物需求—常去的中高端商品的大型购物场所 购物场所的选择 水头镇居民消费场所集中在水头本地商圈； 厦门，晋江是水头居民往外消费的重要消费区域，高达57.1%； 往南安、泉州消费的比例很低。 某石材老板的妻子 余女士 焦点声音： 我们姐妹几个经常跑到晋江SM去购物，水头镇没有高档的东西。如果你们那个地方要建商业的话，一定要见高档一点的、综合性的商场，免得我们每次都要跑到晋江、厦门去。 消费者购物需求——对水头商业环境最希望改善或增加的内容 对水头商业环境最希望改善或增加的内容： 对目前水头商业最希望改善的是改善水头购物环境，比如增加停车位，增加游乐设施等方面内容。 其次是增加一些大的、综合型购物中心或是真正商业步行街，而且还希望增加一些专卖店。 在永辉超市购物客户 焦点声音： 1、水头镇商业比较凌乱，交通混乱，整体消费档次比较低。 2、水头没有大型中高端购物中心，商品种类太少，买中高档的商品都要到晋江去； 3、商业街最好的（步行街长度要长）。已有的水头步行街卫生太差 。 消费者购物需求——对新建购物中心经营内容的要求 新增消费需求主要集中在水头目前较缺乏的经营内容： 需求商品的业种主要集中在：各类服饰、首饰、化妆品、家电、数码产品、及生活日用品上 需求功能在超市、百货、便利店、休闲娱乐等。 开发商 购买者 经营者 终端消费者 商业“利益相关者”四循环研究模式 焦点声音： 1、红星美凯龙刚进入福建，品牌知名度不高； 2、地理位置有点偏； 3、当地人喜欢去厦门等地方购买家具； 4、场馆太大，进去以后，分散开，看不到人，形不成氛围。 对项目的建议： 1、水头周边缺少百货之类的购物地方，买衣服之类的要到晋江、厦门去，这边要是有这种购物场所应该会有不少人； 2、红星美凯龙目前人气比较弱，如果建一条商业步行街在旁边，那么会互相带动人气； 3、这边缺少电影院这样的娱乐场所，建议建造一些这样的休闲、娱乐场所； 4、这边建一个星级酒店，能够带动整个项目的品质。 水头红星美凯龙招商部经理、市场部经理 业内人士访谈：本案项目规划时应考虑与红星美凯龙的相互关系，实现共赢。 经营者 调查访谈 美食广场高老板 焦点声音一： 来永辉超市消费的很多是外地人，由于本超市生鲜做得比较好，会吸引更多的家庭主妇来消费，认为做超市的主要就是依靠生鲜在存活，只有生鲜才是便利店和小型杂货店买不到的； 对项目建议： 觉得本案所在地交通堵塞现象较严重，周围又是以村庄为主，没啥人气，客观环境又较恶劣，无法促成良好的商业氛围。 焦点声音二： 水头镇现实不如想象的那么美好，水头镇人口较少，本地人12万左右加上流动人口10万，总共差不多22万左右；有钱人都去厦门、泉州置业了，周边乡镇的人只有休闲娱乐才会来水头消费，觉得只有如果水头改成区的话，才能真正吸引周边乡镇（官桥、安海、石井）的客户过来消费。 对项目的建议： 水头以石材为主要产业、镇政府打算在本镇建立大型物流中心、项目的位置又处于交通枢纽地段，适合做大型物流机构。在物流机构旁边可以配套娱乐与餐饮于一体的酒店，酒店不需要太高档，可以供外来车辆和生意人住宿，休闲娱乐，另外再配套一些超市和餐饮店。 永辉超市孙店长 商家访谈：对本案持观望态度，普遍认为本案目前所处自然环境和人文环境差，因此本案后期商业环境营造很重要。 当地专业人士访谈：高端酒店与快捷式酒店皆存在水头均有市场机会。本案交通