北晨房地产开发有限公司项目提报初稿.ppt

北晨房地产公司项目简报 汉舍 中国 二零零六年十二月二十日 1. 市场综述 2005年南京市房地产市场特征：1.与04年相比，2005年南京市房地产开发投资持平；2.商品房投资额同比增长不足5%；3.土地开发投资较04年下降近一半。 2005年南京市房地产开发投资额为296.14亿元，同比增长1.1％﹔ 商品房屋投资额为250.04亿元，同比增长4.3％﹔ 土地开发投资额为14.6亿元，同比下降41.9％。 2006年前两季度南京市房地产市场特征1.房地产市场投资稳步增长，较去年同期增长较大；2.商品房投资较去年增长较大；3.土地开发投资适当收缩。 2006年1－7月： 南京房地产开发投资额为190.64亿元，同比增长18％﹔ 商品房屋投资额为152.77亿元，同比增长12％﹔ 土地开发投资额为5.58亿元，同比下降11.3％。 2006年南京房地产受政策影响较大政策余波过后市场热销逐渐恢复 例证：1. 成交套数直线上升；2. 日均成交433套，年度成交量之最；3. 销售增幅达到70%！ 11月1日－7日，南京市商品住宅成交3028套， 日均成交约433套，成为今年以来成交量最高的一周。 与10月份日均254套的成交量相比，增幅约70％。 9月份南京市商品住宅共成交5954套，成交总额约27亿元； 10月南京商品住宅成交7392套，成交均价4499元/平方米，成交总额达到35.1亿元； 11月份南京市商品住宅共成交9592套，成交均价4502元/平米，成交总额45.4亿元。 三季度热销原因分析 南京楼市三季度热销的原因有三点： 1. 房地产宏观调控政策延缓了一部分刚性需求，这部分需求9月以来逐步释放； 2. 开发商加大了供应量和促销力度，10月份南京共有46家楼盘领取销售许可证开盘上市； 3. 国家严控土地的政策改变了部分消费者的市场预期。 ★2006年1-10月，南京市共销售商品房约6.5万套；☆江宁板块销售14万套，占到了近四成的份额！ ★06年1-10月，江宁、浦口、河西是南京市板块市场成交前三位；☆价格方面，江宁房地产均价介于仙林和浦口之间，有上涨空间；★从成交/供应比来看，江宁的房子可谓“供不应求”！！ 2. 江宁麒麟板块分析 麒麟片区在售楼盘供应量约60万平米； 东郊小镇供应量最大，独占半壁江山。 3. 项目分析 项目优劣势分析 3. 规划受限制 问题： 地块不规则，规划时受旁边地块规划影响较大。 议：与旁边项目发展商联合开发，规划。 4. 近公路噪音大，人流量小 问题： 由于本项目部分物业紧靠宁杭公路，会受到汽车噪音与废气的影响；人流量小影响了本项目商业物业的价值。 解决建议： 临街一侧设置中空隔音玻璃，建筑尽量南北布置，减小临街面。 5. 商铺租售压力大 问题： 周边在建和以有商业项目多、规模大，知名度高； 解决建议： 统一规划包装的经营策略，整体提升商铺档次，使经营产品有一定的差 异性，如开设产品专卖店，吸引经营者；租、售结合，较高的投资回报率，采用灵活的销售方法，如售后反租，承诺增值；宣传其较大的增值空间，引导投资经营者；引入大型有知名度的商家进驻。（如：苏果便利店） 居家型 购房目的主要为满足实际居住的需求，如自住、给亲人住或养老渡假等，他们购房并非一时冲动，而是一直在市场上寻找合适其条件的房屋，故对物业要求较多，亦会考虑很多细节问题，如： 物业素质——包括位置、采光、朝向、装修标准、实用率、物业管理等； 周边配套设施——包括有否巴士站、学校、医院、菜市、超市等； 价格——实际用家大都是有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一般而言，他们对价格比较看重，常常会多方搜集资料、反复比较，尽管不同用家对物业素质等有着不同感性倾向，但“价廉物美”始终是其共同追求的目标； 升值潜力——非主要考虑因素，除非买家自身考虑短期内换楼。 总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般的购房考虑时间较长，下定速度慢，且偏向选择现楼和短期期房物业。 2. 投资型 购房主要出于看好物业前景，希望作长线收租或将来（入伙之后）楼价升值之目的，而非自住。他们的主要考虑因素有： 物业升值潜力——位置、交通、用料、配套、档次、发展商背景、宏观投资环境等皆为反映物业升值潜力的主要因素； 物业租金回报率——高回报可减轻部分贷款利息，亦有利于长线投资，故物业若能提供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大。 前期投入资金——即按揭贷款额度，一般城东投资者都抱着分散投资的心态入市，他们不愿意将大量资金积压于一个投资项目上，宁可付出利息亦不希望前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快下定认购。 3. 投