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网上个案研习 网上个案研习 2017 年2 月 参加者注意事项: 1. 此「网上个案研习」的内容大部份采纳自 2015 年 2 月推出的「网上个案研 习」。 2. 请在答题前细阅案情及附件(如有) 。案情的背景及人物皆为虚构的。 3. 根据持续专业进修计划指引第5.3 段，在考虑颁发嘉许证书时，持续专业进 修学分的计算方法将受到以下的限制: 为鼓励从业员采用更多的学习模式，部份模式的活动将设有学分上限，监管 局不会计算超出上限的学分。以监管局举办之网上个案研习为例，在每一持 续专业进修时段(以12 个月为计算) 的上限为4 个学分;因此，即使从业员在该 12 个月的持续进修时段完成4 个以上的网上个案研习(每一个网上个案研习可 获1 个持续专业进修学分) ，在学分计算方面，亦只能获取4 个学分。 ︰ 是次「网上个案研习」共有10 条问题，如答对5 条或以上，参加者将 合格要求 会获得1 个持续专业进修学分(核心) 。 备注 ︰在此个案研习的问题中，以下词汇的意义为﹕ 《监管局》 指地产代理监管局； 《条例》 指《地产代理条例》； 《常规规例》指《地产代理常规(一般责任及香港住宅物业)规例》； 《发牌规例》指《地产代理(发牌)规例》； 《操守守则》指地产代理监管局制订的操守守则;及 《执业通告》指地产代理监管局制订的执业通告。 案情一 (第1-5 题) 张伦是「豪峯代理有限公司」(豪峯) 两名董事之一。豪峯的生意包括经营 香港及上海物业买卖的代理工作。张伦的小舅王伟在豪峯兼职，他的主要 职责是向香港的拍卖行介绍客人。 张伦把他与妻子共同拥有的住宅单位 ( 甲物业) 在豪峯以 480 万元放盘， 并要求王伟处理有关买卖。 范先生看见甲物业的广告后委聘「甲乙丙地产代理行」的营业员张雁为他 与卖方议价。张雁其实是张伦的妹妹，虽然她不是为豪峯工作，但张伦承 诺如果她成功介绍甲物业的买家，他会给她一万元。 张雁和范先生签署了「地产代理协议」。王伟其后带他们参观甲物业，在 视察期间，范先生发现主人套房与浴室之间只有一幅玻璃幕隔开。王伟说 1 网上个案研习 据他所知，卖方是以现状从上一手业主买入甲物业，他们从未遇上任何问 题。 参观单位后，范先生随即要求张雁安排签署临时合约以放盘价购入单位， 及指示她将他父亲注册为甲物业的唯一业主。王伟告诉张伦甲物业已成功 售出，张伦着王伟代签署临时合约。 范先生不理张雁的建议，坚持要以现金缴付楼价的百分之二十的临时订 金，因为其父亲经常为大陆商务处理大量现金。 案情二 (6-10 题) 邓先生计划四年后取得长俸时退休并搬到内地终老，但是他可能通过一项 提早退休计划提早两年退休。邓先生欲在工作地点附近租赁一个单位居住 至退休为止，而不需为加租问题操心。他委聘地产代理马莉为他物色适合 单位，并向她详述他的要求。 马莉带邓先生视察她的一位业主客户林先生的住宅单位。邓先生喜欢该单 位，并决定租下。土地查册显示除了一项「一切款项」(“all monies”) 的按 揭外，林先生的单位并无任何其他产权负担。林先生与一位周美以「联权 共有人」身分拥有该单位。林先生声称她是其妻子，并把一份他签署的文 件交给马莉，内容如下： “谨声明本人已获周美授权代她签署所有关于我们联名拥有物 业的一切租赁文件。 本人保证会履行租赁文件的条款及会就本人代她签署有关文件 所导致的所有损失及责任向你作出弥偿。” 经商议后，双