戚冬瑾《规划法规与业务》第十讲2013城市规划相关法.pdfVIP

规划法规与业务 城市规划相关法律解说 戚冬瑾 周剑云 华南理工大学建筑学院 与城市规划相关的法律 一、与土地权属、用途管理、土地特征及其要求相关的法律 二、与城市重要设施有关的法律 三、与城市环境和社会安全有关的法律 一、与土地权属、用途管理、土地特征及其要求相关的法律 1、 《中华人民共和国土地管理法》 （1998年7月1 日实施） 土地所有权： 1）所有权： 国家所有 a ）范围: 城市市区土地，法律规定的农村和城市郊区土地。 b）代表人:国务院代表国家，地方土地行政管理部门是国务院的派出机构。 集体所有 a ）范围：农村和城市郊区土地。 b）代表人：村集体经济组织或村民委员会经营、管理。 在所有权转移方面只有农村集体所有转为国有，具体表现为 只有国家才有权力基于公共利益的需要可以对集体土地进行征收。 但是土地使用权可以在政府、集体经济组织、企业和私人之间转 让。 土地所有权方面： 2 ）土地转让： 出让 a)对象：符合法律规定土地使用单位和个人。 b)要求：符合土地利用规划和城市规划，以及国家省市有关技术规范、标准 等。 划拨 a)对象：国家法律规定的范围。主要包括：政府机构、军事用途、公共设施、 文化教育、科研与事业单位等； b)要求：符合土地利用规划和城市规划，以及国家省市有关技术规范、标准等。 3）转让方式：招标；拍卖；协议转让 4 ）土地流转过程: 国有——用地单位或个人 集体——用地单位或个人 （村镇建设中比较多） 集体—— 国有——用地单位或个人 土地的用途管理 1）用途管理的依据：国家编制土地利用总体规划，规定土地 用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农 用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、 林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和 公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军 事设施用地等； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 土地的用途管理 2 ）土地利用总体规划的编制和审批： 编制原则：a)耕地保护，耕地的占用和开垦相平衡；b)提高利 用率；c)统筹安排；d)改善环境，可持续利用。 《基本农田保护条例》： 基本政策—— 最严格的耕地保护。 基本农田的划定： a)土地利用总体规划中划定—— 占耕地的80% 以上 b) 下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理： （一）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、 油生产基地内的耕地； （二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改 造的中、低产田； （三）蔬菜生产基地； （四）农业科研、教学试验田； （五）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 基本农田的保护措施： a)总量不变，等量置换。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建 设经批准占用耕地的，按照 “占多少，垦多少”的原则，由占 用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地； 没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自 治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 b) 农业部门负责 c) 占用基本农田由国务院批准。 d) 禁止闲置和荒废。 2 ）土地利用总体规划的编制和审批： 编制的组织主体：各级人民政府 各级土地利用的关系：下级土地利用规划中的建设用地小于上一级规划，耕地 大于上一级规划。 土地利用总体规划的审批：省、自治区、直辖市、100万人口以上的城市、国 务院指定的城市，国务院审批。其他土地利用总体规划，逐级上报，由省、自 治区、直辖市政府审批。乡（镇）土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市 政府授权的市、州政府审批。 3 ）建设用地管理: a)所有建设用地需要申请和审批。 b)涉及农用地转建设用地的需要办理转用手续。但下列土地需要 国务院批准： （1）基本农田。 （2 ）基本农田以外耕地超过35公顷。 （3 ）其他土地超过75公顷。 （针对地方各种偷换名目，化整为零的征地做法，国家加强了整 顿力度。在房地产市场，建设部也开始关注大宗土地出让和大盘 开发的现象。） c)国家征地需要补偿。