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房地产开发程序和费用构成 武汉理工大学 黄学军 07年11月 综 述：（一）阶段 1、土地取得阶段 2、前期阶段 3、建设阶段 4、销售阶段 5、使用、经营阶段 综 述：（二）管理部门 国 家：国土资源部、建设部 省 级：国土资源厅、建设厅 市县级： 土地管理部门 规划管理部门 建设管理部门 房产管理部门 税务部门 综 述： （三）证书 土地取得阶段 建设项目选址意见书 建设用地规划许可证 国有土地使用证 规划建设阶段 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 销售阶段 商品房预售许可证 综 述：房地产开发项目的开发成本： 是开发项目在开发经营期内实际支出成本，包括： 1、土地费用 2、勘察设计和前期工程费 3、建造费用（开发费用） 4、管理费用 5、销售费用 6、财务费用 7、不可预见费 8、销售税金 一、土地取得阶段 工作内容： 获取土地使用权 途 径：征地 出让 净地出让 毛地出让 转让 一、土地取得阶段 （一）征用集体土地 集体土地征用路径： 国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地 此处，征用应为征收 一、土地取得阶段:审批 征地实行两级审批制度 国务院和省级人民政府 国务院审批： 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷 其他土地超过70公顷  一、土地取得阶段：征地费用 征地费用： 征用土地由用地单位支付： 土地补偿费、 安置补助费 、 地上附着物和青苗补偿费。 一、土地取得阶段：征地费用 征地补偿费： 征用耕地的补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 征用其他土地补偿标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地补偿标准规定。 一、土地取得阶段：征地费用 安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。 需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以 征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该 耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍。 每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征 用前3年平均年产值的15倍。  一、土地取得阶段：征地费用 按前述标准支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征用前3年平均年产值的30倍。 地上附着物和青苗补偿费：补偿标准由 省、自治区、直辖市规定。 一、土地取得阶段：征地税费 征地税费主要有： 耕地占用税 新菜田开发基金、土地复垦费、水利建设基金 等 征地管理费。 一、土地取得阶段：征地税费 耕地占用税： 以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：以县为单位 人均耕地在1亩以下（含1亩）的地区， 2～10元/平方米； 人均耕地在1亩至2亩（含2亩）的地区，1.6～8元/平方米； 人均耕地在2亩至3亩（含3亩）的地区，1.3～6.5元/平方米； 人均耕地在3亩以上的地区， 1～5元/平方米。 各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。 一、土地取得阶段：征地税费 财政部对各省、自治区、直辖市 分别核定了每平方米平均税额： 上海市9.0元；北京市8.0元；天津市7.0元； 浙江、福建、江苏、广