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项目现金流量分析案例 一、项目概况 A 市市政府规划重建西区。西区是该市传统的工业区，区域经济发展相对滞 后，消费者购买力较弱，但是该区域土地资源丰富，开发价值较大，投资成本较 低。伴随着周边县域经济的发展，加上近年西区流动人口有上升态势，该区拥有 巨大的潜在消费市场。顺应这种形势，B 房地产公司拟开发建设某住宅小区。项 目总投资 25099.64 万元，占地 45900 ㎡，总建筑面积 86720 ㎡，其中：住宅面积 82720 ㎡，公建面积 4000 ㎡，建筑容积率 1.89 。 二、案例分析 现金流量为正确计算和评价方案的经济效果提供统一的信息基础，能够真实 揭示项目的盈利能力和清偿能力，从而为投资决策提供科学的依据。因此，现金 流量的确定非常重要。 本案例首先分析了当前房地产市场的宏观形势，然后通过市场调查与预测对 该项目进行了产品定位、客户定位和价格定位，由此测算出该项目的基础数据， 最终确定出该项目的现金流量。 （一）房地产市场分析 1 ．我国房地产市场宏观形势 近年来，中央连续出台了多项宏观调控措施，主要有： （1 ）2006 年，调控房地产六条措施（国六条），内容包括住房供应结构、 税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。旨在调整住房供应结构， 抑制房价不合理的过快增长。 （2 ）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国十五条），在套 型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出了量化规定，提出 90 ㎡达 70 ％的标准。旨在控制过快的购房需求，也充分考虑到了中低收入群众的切身利益。 （3 ）《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使 用权规范》等土地政策，在一定程度上提高了房地产企业取得土地资源的成本， 收紧了土地供给。 （4 ）2007 年央行 6 次加息、 10 次上调存款准备金率，我国开始实施从紧的 货币政策。 这些政策的贯彻和落实使房地产市场发生如下变化：土地供应量和开发量下 降，信贷投资规模受到控制，房地产投资开始回落；同时随着人们收入的增加， 城镇化水平的提高，房地产需求在不断上升。预计今后政府调控政策的执行力度 会更强，普通住房和经济适用房供应将增多，获取土地资源竞争加剧，房地产开 发成本将提高。 2 ．A 市房地产市场总体状况 A 市房地产市场分为东南西北四个板块。其中东区相对较发达，是 A 市的地 产核心区位，也是最具发展潜力的板块；而西区作为老城区，市政配套设施成熟， 工业基础深厚，房地产业发展的潜力也很大。 近年来 A 市房地产业在政府的调控下，整体上保持着稳健的发展态势：房地 产投资增幅下降、市场运行基本平稳；商品房建设持续增长、供求基本持平；房 价继续上涨但涨幅回落。该市将继续加大对房地产市场的监管与引导，进一步调 整住房供应结构，增加中、小套型市场开发和供应比例，从而使房价涨幅进一步 趋缓。 1 3 ．A 市西区住宅消费意向调查 本调查采用了访问调查法和网络调查法。访问调查法是小组 7 人在为期一周 的时间内针对西区的住宅消费需求进行问卷式调查；网络调查法是在网站上设置 调查表，访问者在线填写并提交到网站服务器。共设置调查表 700 份，完成有效 调查 650 份。 （1 ）受访者意向购房时间与购房目的 从受访者意向购房时间和目的分布图可以看出：大部分受访者有意在近三年 内购房，如图 1 所示。并且绝大多数属于首次购房者和二次置业者，如图 2 所示。 说明近几年该市房地产的需求是旺盛的。 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 年以内 1-2 年 2-3 年 其他