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《资产评估》练习与答案第五章房地产评估第五章房地产评估一、单选：1 工业用地土地使用权出让的最高年限是（）A70年 B60年 C50年 D40年2根据经济学原理，同一市场上效用相同或相近的资产在竞争作用下其价格将趋于一致，依据这一原理建立的房地产评估原则是（）A供需原则 B替代原则C最佳使用原则 D贡献原则3 单位建筑物面积地价是指平均每单位建筑面积上的土地价格，它称为（）A楼面地价 B总价格C单位价格 D土地使用权价格4 下列影响房地产价格因素中不属于区位因素的是（）A商服繁华因素 B道路通达因素C环境状况因素 D产业结构因素5 按四三二一法则如邻街深度为50英尺时，其平均深度百分率为（）A160% B140% C120% D100% 6 某一宗地每年纯收益为50万元，资本化率为5%，若未来五年的纯收益在上一年基础上增长1%，则评估值最可能为（）A1250万元 B1400万元 C1500万元 D1000万元7 对于整个工程已接近完工只是尚未交付使用的在建工程，可采用（）评估A假设开发法 B成本法C形象进度法 D市场法8 如果某房地产的售价为2000万元，其中建筑物1200万元，土地价格800万元，该房地产每年客观收益为180万元，若建筑物资本化率为10%则土地资本化率最可能为（）A8% B7.5% C6% D10% 9用成本法评估土地价格时，土地取得费的计息期应为（）A整个开发期 B整个销售期C整个开发期和销售期 D整个开发期和销售期的一半10 在路线价四三二一法则的各种深度百分率中，呈递增现象的百分率是（）A单纯深度百分率 B累计深度百分率C平均深度百分率 D标准深度百分率二、多选：1 下列特性中属于土地经济特性的是（）A供给的稀缺性 B位置固定性C可垄断性 D效益级差性2 下列特性中属于土地地理特性的是（）A利用方向多向性 B质量的差异性C不可再生性 D效用永续性5 下列因素中属于影响房地产价格一般因素的是（）A经济因素 B社会因素C环境状况因素 D心理因素6 下列因素中属于影响房地产价格的个别因素是（）A区位因素 B交通便捷因素C面积因素 D容积率因素7 运用市场法评估房地产时需修正的因素主要有（）A交易情况修正 B区位因素修正C个别因素修正 D一般因素修正8运用收益法评估地产价格时涉及的基本因素主要是（）A地产的实际收益 B地产的客观收益C地产剩余使用权年限 D地产的资本化率9 运用成本法对房地产价格评估，其使用范围主要是（）A新开发地 B学校用地C公园用地 D商业用地10 运用剩余法评估房地产价格，其使用范围主要是（）A待开发土地 B已开发建筑完成的土地C将生地开发为熟地 D待拆迁改造的再开发土地11 基准地价系数修正法需修正的主要因素是（）A年期修正 B区位因素修正C容积率修正 D其他因素修正12 房地产价格中属于政府制定的价格是（）A基准地价 B标定地价C房屋重置价格 D交易底价13 通常“三通一平”中三通指的是（）A通气 B通水 C通电 D通路14 基准地价的特点是（）A区域性价格 B单位土地面积的地价C平均价格 D是宗地价格三、计算：某土地面积为1000平方米，每平方米征地费100元、开发费150元，土地开发期为两年，开发费在开发期内均匀投入，开发商要求的回报率为10%，当地土地出让增值收益为12%，银行贷款利率为6%，试用成本法评估土地价格。答案：单选：1C 2B 3A 4D 5B 6A 7C 8B 9C 10B 多选：1ACD 2BCD 3ABC 4BCD 5ABD 6ACD 7ABC 8BCD 9ABC 10ACD 11ACD 12ABC 13BCD 14ABC 计算：1计算取得费利息 100×[（1+6%）2－1]=12.36 2 计算开发费利息 150×[(1+6%)－1]=9 3计算开发商利润（100+150）×10%=25 4土地单价求取（100+150+12.36+9+25）×(1+12%)=331.9232 5求取土地总价 331.9232×1000=331923元